契税征管的实践与思考.pdf

契税征管的实践与思考 契税是个古老而又年青的税种。说它古老，是因为契税最早起源于东晋的“估税”，在我 国已有1600 多年的历史；说它年青，是因为新中国成立后，虽然保留了对土地、房屋的买 卖、典当、交换、赠与行为要缴纳契税。但在“土地禁止买卖和转让和房屋以公有分配为主” 时期，房地产转移行为很少发生，又历经“文化大革命” 的冲击，许多地方停止了契税的征收。 直到八十年代未，国家分期分批推行住房制度改革，鼓励职工购买公有住房，房产的交易逐 步开始活跃。财政部要求各地恢复征收契税。龙游县于一九八九年六月一日开始恢复契税的 征收，距今只有十多年的经历，而新的《中华人民共和国契税暂行条例》是1997 年颁布实 施的，距今还不满“十岁”，所以说它是个年轻的税种。 契税恢复征收的时间虽然不长，但近年来，随着经济快速的发展、旧城改造、城市化进 程的加快和居民对住房需求的不断提高，促进了房地产业快速发展，房地产交易日趋活跃， 契税收入一度呈现出快速增长态势，从一个不起眼的小税种跃变为地方财政收入的主流税 种。我县1989 年恢复征收契税的当年，征收入库的契税只有四千余元，发展到近年来的几 千万元。我县近五年来契税收入情况如下：2000 年入库522 万元，2001 年为729 万元，增 幅39%；2002 年契税入库1255 万元，增幅72%；2003 年契税入库2946 万元增长134%； 2004 年契税入库2027 万元，增幅-32%，2005 年10 月止入库1972 万元（其中滞纳金收入 15.7 万元），比去年同期增长66.17%。 在一个欠发达地区县，县城人口（包括农业人口）不足八万人，又面对国家宏观调控、 银根紧缩、基本建设控制、土地审批减少、房地产趋于平稳等诸多不利因素的制约情况下， 能保持契税收入的稳定增长，这和我们坚持依法征收、规范管理，为建立一套科学的契税征 管制度而作的积极探索和实践分不开的。 一、我县契税征管的基本做法 （一）实行契税由征收机关直接征收制度。我县是实行契税自征制度较早县市之一。早在 1995 年，财政部门就派出专职的农税干部进驻房管处实行税收由征收机关自征制度。2001 年，建设局设立办征中心后，县财政局又专门抽调人员进驻建设局办证中心自征，从事房地 产交易过程和各项税收的征收和办理契证。 2003 年4 月，龙游县行政服务中心设立并正式运行，财政地税局在县行政服务中心设 立了窗口。征收机关专门派出专业干部进驻县行政服务中心窗口，负责契税的征收管理工作。 凡全县城镇房屋权属转移或土地使用权转移，均在县行政服务中心缴纳契税和办理契证。同 时根据契税法规和相关政策协调与国土部门、房管部门的工作关系，凡是房产转移行为，不 论是否免税项目，征收机关都要先办理契证，房管部门凭契证才能办理房屋所有权证。对土 地使用权的出让也要先取得征收机关的契证，然后国土资源部门才能办理土地使用权权证。 对土地使用权转让征收机关虽然不办理契证，但首先由土地管理部门及时开出契税联系通知 单，纳税人缴纳契税后，在契税通知单回执联上加盖契税收讫章后，土地管理部门凭征收机 关加盖的契税收讫章后，才办理土地使用权证。确保“先税后证”，使征收机关有效控制了契 税的税源。 （二）建立商品房税收源头控管制度。税源是税收征收的依据，也是税收管理的一个主 要内容。抓好税收管理关键在于税收源头控管。为了掌握全县所有的两税税源情况，我们在 税收源头控管上下了大功夫，建立了较为完善的税源信息库档案。做到分税种、分项目、分 类别，建立数据档案库。并在取得土管、城建、规划等相关部门的大力支持和配合，从源头 抓起，对契税税源的源头管理上，我们采取了三管齐下的管理办法。一是抓好房地产部门的 源头税收管理。要求各房地产企业、中介交易所按月报送房屋销售情况表、房产项目实施情 况表、二手房交易情况表；二是抓好城建、房产部门的信息共享管理；三是抓好与规划部门 房屋类别的审定管理。要求规划部门定期提供，全县各房地产企业房屋类别审定资料。另外， 为了及时全面掌握税收及相关部门信息，我们充分利用行政服务中心各部门网络互通优势， 我们投入较大财力，开通行政服务中心网络，随时可以查阅税收征收情况及涉税相关部门有 关信息，真正实现信息共享目标。 （三）建立健全二手房计税价格评估监管制度。二手房计税价格问题，是契税征收机关 加强重点监管的内容之一。由于二手房的实际交易价格难以捕捉，所以我县要求二手房的交 易通过取得有评估资格的评估机构的评估价格作为二手房计税的依据。但是房地产评估