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宁波市亚太酒店物业管理有限公司办公楼项目设备管理手册 第二章 办公楼项目设备管理手册（样式 一、总则 1、本手册所指设备管理为项目工程部对设备的管理，管理主 要分为日巡查、定期保养、操作、维修。 2、本手册作为技术部主要检查内容。 3、由专业单位实行保 、维修的内容不列入本手册，如电梯、 消防、中央空调以及一些设备核心部件等项目工程部无技术力量维 保。 4、由于各项目设备类型结构相近，但设备品种不同，因此本 手册涉及的巡查、保养基本相同，但操作、维修各有不同。 5、为了使各项目能对设备管理真正落实，因此采用表格记录 方式来促使项目能对每一项工作落实。 二、设备组成 1、电梯系统分为电梯机房、轿箱。 2、供电系统分为高配房、低配房、强电井、楼层照明动力柜。 3、水系统分为生活水泵房、消防水泵房、排污水泵、地下水 池水箱、屋顶水箱、管道、阀门等。 4、弱电系统分为闭路电视监控、红外线报警系统、门禁系统、 道闸、消防报警系统、背景音乐系统。 5、中央空调系统分为主机 （溴化锂、离心式、热泵或 VRV）及 附属的冷却水系统、新风系统、冷冻水系统、计量系统。 三、装修管理流程 第一步：房屋交付使用时，与业主签订《装修管理协议书》 （见附件）； 宁波市亚太酒店物业管理有限公司办公楼项目设备管理手册 第二步：办理装修手续时，业主和装修施工单位一起到物业公 司办理装修手续，工程部按 《房屋装修流程记录表》 （见附件）程 序办理，与装修施工单位签订《装修安全责任书》（见附件）； 第三步：装修检查人员每天进行装修巡查，主要巡查装修期间 消防安全、房屋外观、内廊和消防设备设施等，填写 《装修施工动 态表》（见附件）； 第四步：装修结束后，由工程部进行验收，主要为消防设备。 四、工程资料移交 房屋交付使用后，前期部把工程资料 （必须为竣工资料）从开 发公司中接手，再移交给技术部，填写 《工程资料移交清单》 （见 附件），一份在项目存档。清单备注栏中有★的，为管理过程中经 常使用的必须需要资料。 五、设备房配备标准 本标准（见附件）为最基本标准，项目可以在此基础上完善。 六、进入大厦施工单位监管 1、进入大厦施工单位一般为电信、网通等需要在电缆井和平 顶上布线施工的单位。 2、对他们监管目的是防止造成电缆井、平顶上乱布线，防止 野蛮施工造成设施损坏，防止施工人员对大厦带来安全隐患。 七、能耗计量表管理 1、本手册所指能耗计量表是需要物业公司支付费用的表（包 括代收代付），能耗表管理目的是保证能耗支出与收入相平衡。 2、所有能耗必有计量表，所有计量表必登记入册。 宁波市亚太酒店物业管理有限公司办公楼项目设备管理手册 3、计量表登记时，应有总表、分总表、分表示意图，并编号， 有相对应的抄表、收费册，一表一页。 八、设备日巡查要求 1、设备日巡查目的是及时发现设备事故或事故隐患，减少损 失和故障率。 2、 《*** 日巡查表》 （见附件）放在设备房内，每天由工程人 员巡查后记录，其中 《无设备房设备巡查表》由楼巡人员填写，并 由楼巡人员随带。 3、消防箱内设施由保安人员一月一次巡查，《消防器材巡查 表》放在各消防箱内。 九、设备定期保养要求 1、设备定期保养目的是及时发现和纠正事故隐患，延长设备 寿命，减少损失和故障率。 2、本手册所称设备定期保养是指项目工程部有技术力量进行 保养的设备和项目，其他保养委托专业单位进行。 3、项目工程部必须按 《***定期保养计划表》定期进行设备保 养。 4、对一些重要设备还要进行定时运行记录，《***运行记录表》 如中央空调只须每年开机前和关机后委托专业单位做一次保 ，但 在运行中需要定时记录运行状态；配电设备也要求有定时运行记录。 十、设备维修要求 项目工程部自行维修设备，用 《维修派工单》记录存档，外包