18设备管理控制程序.doc.docxVIP

1.0 目的 保证所有为顾客提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2.0 适用范围 公司管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱 电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3.0 职责 工程部负责设备接管验收及设备的管理（签定保养合同、制定作业指导书等）。 质量管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月、季检查。 管理处负责机电设备日常管理及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保 养、维修工作，与供方确定分包内容，按合同监督检查、评定供方。 4.0 程序 设备前期管理 4.1.1前期介入 公司组织对有关物业考察，关于设备选型、安装要求等的建议由工程部审核，由物业 部向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。 4.1.2设备的接管验收 设备的接管验收由工程部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，依 据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准，会同发展商、承包商进行。 设备的建帐 4.2.1工程部负责发放物业代码，管理处给所管物业的全部设备编号后报工程部。 4.2.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐； 4.2.3工程部对全公司设备设施建帐。 设备质量缺陷整改 新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月 整改，达到盛通标准后，由工程部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修 保养合同》。 设备标识管理 a 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。 b 设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。 重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备 须标识。 设备标识牌由企业发展策划部统一设计。 设备使用管理 4.5.1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作 设备须征得管理处同意。 4.5.2管理处维修人员必须对本管理处管理的设备进行正确操作使用，确保顾客满意。管理 处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录。 4.5.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作 是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。 4.5.4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经工程部批准。 设备维修保养管理 4.6.1维修保养计划 供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年 12月中旬报管理处，管理处审核、 调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于当年 12月下旬报工程部审批，审批后 的设备保养计划工程部、管理处、专业公司各保留一份。 设备中修、大修、更新改造计划由工程部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。 工程部根据质量管理部月检报告， 定期组织专家对重要设备进行诊断， 根据诊断结果 确定状态维修时机、维修方案，并组织实施。 462设备检定 电梯检定计划由工程部制定，工程部每年组织有关部门进行一次自检，并按规定时 限报送政府有关部门检定。 计量器具检定计划由工程部制定。计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝 缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检，将检定证书原件送工程部存档。 有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定 期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。 实施 4.7.1管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、盛通集团有关制度、规定及作 业指导书要求对设备进行保养维修。 4.7.2发现设备故障（不属于维修班负责维修范围内的故障维修），维修班应用《设备故 障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答 复，确定维修时间。关键设备发生故障，造成（大厦）/小区停电、停水、停梯或严 重影响顾客生活及工作（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修，恢复设备 功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审 批手续。 4.7.3设备中修、大修、更新改造工程由工程部选择供方（招标或指定合格的供方），组 织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员（相关管理处技术 人员、工程部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。 维修保养检查 4.8.1维修班人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好 记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公 司解决。设备（I、U、川级设备）“日常维护保养”计划执行情况由管理处维修 部主管检查，按同类设备的30%比例进行抽样，并填写保养检查记录；I、U级设 备的“一级保养、二级保养” 计划执行情况由管理处机电设备主管检查，按同类设 备的30%比例进行抽样，并填写保养检查记录。 4.8.2设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属I