房地产评估实施方案.pptx

房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评 估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案： 一、评 估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结 果综合分析，得出最终估价结果。 （一）成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建 造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之 和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤 （1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； （2）估算 重新购建价格 （3）估算折旧 （4）求取评估价格 3、成本法适 用对象 （1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房 地产； （2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造 的房地产； （3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产； （5）在房地产保险及其他损害 赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安 装工程费 (4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率 房 屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4 中（2）至（5）项构成。 房;屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分 法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年 限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用 年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部 分分别打分。公式为： 打分成新率=结构得分×G+装修部分得分× S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系 数； B—设备评分修正系数； （二）市场法 1、市场法概念 所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算;3;4;5