房地产企业涉税政策解析和稽查风险防范.pptVIP

房地产企业涉税政策解析 与稽查风险防范  目录员 、销售伙入的磅认 二、视同销售收入 般权转让 四、计税成本打除 五、甲供材料 六、地下车库 七、利息费用 八(、其他  (一)未完工开发产品收入 未完工开发产 销售合同 品收入 预售合同 销售收入 完工开发产品 收入 只要签订了预售合同就属于销售收入,因此可以作为三项 费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。 2、完工年度,以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售 收入,不能再次作为三项费用扣除基数 3、销售收入不区分合法收入和非法收入。 未取得预售许可证,就进行预售是非法的。但是,税务机 关不是预售许可的主管机关,也不去分辨,总之只要取得 收入就要纳税。  4、根据新31号文件第6条规定,签订合同后,才计税。这里的合同,应遵 循“实质重于形式”的原则,不局限于房管局制式的合同,只要有实质上 行使销售合同意向的协议存在,则推定为销售合同已经签订。(国税函 【2008】875号) 5、定金是否要缴纳营业税?什么时间缴纳?(国税函(1995]156号文件第 18条)对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税 义务发生时间 答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权 或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的 当天。”此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税 纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 关注点:诚意金是否缴纳营业税?(河北省地税局2010年2号公告) 大连地税局也认为应该缴税 但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。 建议:同当地税务沟通,以取得一致意见。  (二)完工开发产品销售收入 次性全额收款方式:采取一次性全额收款方式销售开发 产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利) 之日,确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的,①应按销售合同或协 议约定的价款和付款日确认收入的实现。②付款方提前付 款的,在实际付款日确认收入的实现 3、银行按揭方式:企业釆取银行按揭方式销售开发产品的, 凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发 产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除, 也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生损失时可据 实扣除。  4、委托销售方式 A:支付手续费方式:税务喜欢运用的稽査手段-以佣金推算 收入 案例:思考:业务员佣金倒推收入同样也会成为税务稽查 倒推收入的一种手段。 80.56万元 2685.13万 ((將尧 肖手丝 B、税法规定销售佣金必须有合法真实的报销凭证,且不得 超过服务金额的5%。税务认可正常比例是12%。若采用 超基价分成方式,佣金比例有可能超过5%,全国只有上 海允许扣除。  (三)预收及租金收入 ·1、营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规 定的付款日期当天,预收款模式则是收到预收款当天 条例第12条(收讫价款或 者索取价款凭据 什么是收讫价款 什么是索取价款凭据 贝24条第1:应税 发生过程中或者完成后 细则24条第2款:书面合同 的款项 规定的收取款项的当天 条2四  (一)先租后售视同销售 1、售后返租:国税函(2008)576号 房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定,房地产 开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但 购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给 房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所 购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支 付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神,对 上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财 租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。 每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协 议规定的租赁月份数平均计算确定 应对策略:不要搞免租期。需有少许租金