项目管理商业项目的定位与业态组合的规划.docxVIP

商 目的定位与 合的 划 随着中国城市化 程的高速推 , 城市商 代化作 商 , 起到了明 的拉 和促 城市 代化 展的重要作用 . 具体表 在商品交 程中所涉及的商流、信息流、 金流、物流等“四流”的运 能 达到 通、高效的 目的。因此，像商品交易模式的革新（商 革命），便成了一个城市或一个区域商 代化的 志。 目前我国正在爆 一 革命，出 了新型零售 不断被引入、 零售 向新型零售 型和主 大胆 和 新。 一个商 目要在 上取得成功 , 无疑需要涉及到 多方面的工作 , 就 一 探 一下商 目的定位及 的 合 划。一、 目市 定位 划 准确的商 境 研和科学分析、掌握影响 物中心 展的静 和 量，是做好成功商 划的前提?? 代商 地 开 表明， 物中心的市 定位从某种意 上 将比 地段更重要。 的 研，清晰的判断，宏 的 筹，果断的决策，是准确定位的要件， 才能准确把握市 脉搏，确定不同 的 模式，避免同 性， 造最大差异化，从而引 市 。 （一）整体商 定位 分、确定目 客 群、把握主体服 象 1、 定位内容：明确主体服 象，确定目 客 群。 2、 定位原 ：以目 消 者的真 、持久需求定位（参考年 段、 性 比、收入 次、文化 次、消 次、消 向等 研数据）。 3、定位 程：通 商 境 等不同方式的 ， 分析得到不 同消 群的构成： A、核心消 群：商圈半径 2 公里范 内， 10 万消 能力 的高 层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征： 业态需求——求综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等； 功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意 人。 B、中心消费群：商圈半径 5 公里范围内，除核心消费群以外约 20 万 的中高层消费人群；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰； 功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等； 消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径 5-10 公里范围以内的中高层居民人群消费 和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征： 业态需求——综合型、一站式消费场所； 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产； 功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等； 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。 （二）商业中心功能、规模定位 1、 定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模 商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的 提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要， 利用双休日和节假日进行休闲、 娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往 往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。 2、 定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场 单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单 店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过 3 小时，超过这 个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的 话，也可以作为现在流行商业业态 shopping mall 来开发，考虑引入购物以外 的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕 塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。 3、 定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商 业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。 根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析 , 购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为 4：1。 （三）商业中心的经营档次与形象定位 商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综 合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈 , 形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵， 建立超前的品牌形象 （引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。 建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推 出专业化商业组团形象是完全必要的选择， 也是成就卖场无形的品牌资产根本。二、项目整体业态规划 （一）业态规划的