金融保险关于房地产信用和保证保险的问题.docxVIP

关于房地产信用和保证保险的问题 一、 房地产信用的基本含义 房地产信用是一个综合的概念，总的来说，房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为及责任。它可以分为房地产商业信用、房地产银行信用、政府信用、房地产消费信用和其他信用。 房地产信用国民经济中占有举足轻重的作用，规范房地产信用体系的建设， 对于建设合理的金融市场秩序有着至关重要的作用。 二、 房地产信用存在的主要问题 （一） 来自房地产开发商方面的商业信用缺失 房地产开发商在房地产交易中扮演十分钟重要的角色。但是最近几年开发商在房地产交易中骗取钱财等所做的一系列违法行为也引起了社会的高度关注。 1、“一房多卖”的现象。在我国房地产成为一项产业的时间 还不长，许多相关法律法规还不完善的形势下，开发商为了 追求该行业潜在的最大的经济利益，而不惜铤而走险，在资 金不足的情况仓促开工，然后以“一方多卖”来骗取钱财， 坑害购房者。 当然消费者对房地产交易意识淡薄和不熟悉行 业法规也是一个重要因素。 2、房地产商“骗贷”现象。近年来，房地产开发商向银行 骗贷以牟取暴利的行为变得很普遍。 前几年北京森豪公寓开 1 发商指使员工以假买房的名义， 虚构出 250 个购房者向银行 进行按揭贷款，最终被法院判处无期徒刑。这种现象就是房 地产开发商利用虚假购房人向银行申请贷款从中赚取利润。 还有一种方式， 就是开发商或者是中介机构故意哄抬房产价 值，以取得超过房产实际价值好几倍的巨额贷款。例如，房 地产开发商将一项实际价值为 2000 万元的开发项目向银行 虚报为 1 亿元，按照首付款 70%的比例就可以向银行贷款 7000 万元，而这时银行仅仅取得了 2000 万元的抵押品价值， 因此银行就存在 5000 万元的敞口风险。 （二）来自中介机构方面的信用缺失 目前有关媒体指出房地产中介机构存在“哄抬房价”的 现象，他们的论点一句主要包括以下两点： 1、 房地产经纪公司的佣金和房产价格挂钩，促使了他 们哄抬房价； 2、 不少房地产中介机构不断带领消费者看房，营造一种“房产供不应求”的氛围，诱使购房者高价买进。 三、 房地产信用问题的原因分析及对策 （一） 主要原因 1、 以北京森豪公寓开发商骗贷案为例来说明一下。这起骗贷案如何能够获得成功就是我们以后应该吸取的教训。首先，要想成功从银行获得贷款必须要有充分的律师文件证明。而本次骗贷案的调查中发现 2 律师却严重失职。其次，银行相关工作人员的复查 工作也做得不是很到位。这反映了当前房地产按揭 贷款存在的一个普遍问题。 2、 整个房地产市场包括中介市场都缺乏一个完整有效 的约束机制，法律法规不健全。从 2002 年起，就一 直有报道称，由建设部起草的《房地产经纪管理办 法》即将出台， 2007 年 6 月又有报道称，《房地产 经纪管理办法 ( 送审稿 ) 》已经起草完成，并交建设 部政策法规司审议，预计 2007 年年底之前发布。但 此后再无关于该办法的相关消息。 3、 房地产经纪公司准入门槛低，相关从业人员的素质 不高也是造成房地产市场信用缺失的一个关键性因 素。根据《人事部、建设部关于印发 房地产经纪人 员职业资格制度暂行规定 和房地产经纪人执业资 格考试实施办法 的通知》，取得房地产经纪人执业 资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件，但目前很多公司连老板拥有执业资格这个要求都达不到。于是也就有了“为开办房地产经纪公司，租借房地产经纪人执业资格证”的现象。 （二） 对策和建议 1、 首先应该建立和完善房地产信用法律建设，构建房 地产信用法律框架； 2、 建立失信惩戒和守信激励机制，强化房地产信用体系建设； 3 3、 强化信息披露制度，形成房地产信息传递平台； 4、 大力发挥行业协会的作用，加强房地产行业自律行 为； 5、 加强房地产企业信用文化的建设，树立企业信用品牌。 三、房地产保险的基本含义 房地产保险是指对在房地产信用行为中，由于交易双方主管或者客观上产生的违约行为而造成的交易活动失败 或者经济损失而产生的风险进行投保的经济行为。 根据以上对房地产信用问题的分析， 我们也可以知道在房地产信用市场上存在着或多或少的违约可能性， 这在一定程度上都会给银行、房地产开发商和消费者带来损失，进行房地产保险看可以有效分散这种风险。 四、 房地产保险的主要种类 房地产保险主要可以分为两大类，即信用保险和保证保 险。 （一） 房地产信用保险 房地产信用保险又可以分为买方信用保险和住宅地也贷款保险两种。 1、 买方信用保险是为防止购房者的道德风险或者一些 人为风险而不能履行如期偿还贷款造成的损失进行 的保险。这种情况也是存在的。 4 2、 住宅抵押贷款保险是针对一些非人为因素造成的经 济损失而进行的保险，比如发生一些自然灾害