房地产评估实施专项方案.docVIP

房地产评定实施方案? ? 我们根据相关公开选聘评定机构通知文件要求，依据我们以往评定工作中经验，现就房地产评定工作提出以下评定方案：?一、评定方法? 此次评定关键采取成本法、市场法进行评定。并对两种方法估价结果综合分析，得出最终估价结果。?（一）成本法?1、成本法概念? 所谓成本法就是以现在建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功效一样建筑所投入各项费用之和，利用经典工程重置核实法确定重置价值。?2、成本法操作步骤? （1）搜集相关房地产开发成本、税费、利润等资料；?（2）估算重新购建价格?（3）估算折旧?（4）求取评定价格?3、成本法适用对象? （1）新近开发建造、计划开发建造或能够假设重新开发建造房地产；?（2）有独特设计或只针对部分用户特殊需要而开发建造房地产；?（3）单纯建筑物估价；? （4）市场不完善或狭小房地产；?（5）在房地产保险及其它损害赔偿中。?4、房地产价格组成? (1)取得土地使用权费用?(2)勘察设计及前期工程费?(3)建筑安装工程费?(4)建设单位管理费?(5)资金成本?4、计算公式? 房屋建（构）筑物评定价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率?房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项组成。?房屋建筑物成新率依据房地产评定规范要求，采取使用年限法和打分法综合确定建筑物成新率。? 综合成新率=打分法成新率×权重+