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北京楼盘策划方案 ”荷兰小镇”策划方案 第一章 北京市场概况及区域产品分析 第二章 产品项目定位及目标客户、评估 第三章 产品规划及户型设计方案 第四章 项目的环境设计建议 第五章 产品销售组织及价格策略 第六章 销售执行策略 第七章 广告宣传组织策略 第八章 物业管理的建议 第一章 北京市场概况及区域产品分析 世纪之交的住宅市场将是结构性发展及开发供给的高峰期。来白建设 部的信息表明：住宅在今后的一段时期内仍将保持较大的发展规模 ，1999 年京城新开盘的商品房项目创了记录 ，达111个，平均3.3天推出一个新楼 盘，这些项目总建筑面积达 万平方米，竣工面积1519.9万平方米,1999年 前^一个月，全市累计销售商品房 221.9万平方米，其中，销售给个人126.1 万平方米，估计1999年全市商品房的总销售量达到 250万平方米，但这里 面有40%是集团购买，今年这部分购买力将不复存在 ，如果把今年全市的 销售量定在200万平方米，那么1999年推出的这111个项目的总建筑面 积能够在楼市中足足卖，1999年上市的新楼盘中中高档占较大比重 ，许多 的开发商把项目定在中高收入阶层 ，即成功人士的身上，但这些人不可能 年年买房，因此今年年底空置的商品房数量至少要翻一番达到 700万平方 米，适合有购房需求的普通居民的商品房仍有需求空间。 去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超 过去年，原因是：一、四环以内的工厂移郊 ，土地供应量增大，地价低，促使 开发商投资；二、”入世后”开发商融资形式更乐观 ；三、国家还会进一 步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大 量的房地产投资商进入海淀区，今年新开项目将会更多的集中在海淀区。 预计今年北京竣工居民住宅 800万平方米，其中经济适用房100万平 方米。 经济适用房：去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用房了 ，能 够用”火爆”来形容，出现了天通苑、今日家园等项目排队购买的少有现 象，天通苑二期1200套不到一个星期告罄。预计今年经济适用房还会受 到市场吹捧，特别是购买白住房的普通居民 ，价低质不次的经济适用房是 她们的首选。 政府投入95.6亿元,开复工918万平方米，计划竣工100万- 150万平方米。这一市场供给会对 5000元以下的商品房市场的有效需求 产生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有优秀的品质 ，耐得住百般挑 剔。 写字楼市场：1999年共有15栋写字楼入伙，总计67.9万平方米比 1998年减少43.1万平方米，又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、 名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成 总建筑面积98万平方米，使总存储量达 525.8万平方米。这些在建写字 楼已租出或售出一部分，从需求上讲中资企业还要大面积地购买写字楼 特别象金融业、IT行业，而外资企业也有 ABB、诺基亚计划租赁上万平 方米的写字楼，但总体上，写字楼仍处于供大于求的状态 ，在中国加入世贸 后，不能指望需求量会急剧增加、市场形式迅速好转。因为世贸对中国经 济的影响、对外资进入中国的促进作用是一个渐进过程 ，要消化现有存量 及未来的写字楼需要一段时间，总的来说，市场竞争依然激烈，租金售价将 低点徘徊一段时间后，才有望回升，而写字楼的空置率则有可能接近 40%。 外销物业：在供应方面，1999年的外销公寓供应量与 1998年基本持 平。然而需求却出现了明显滑坡 ，许多项目的销售停滞不前导致资金不能 及时收回，许多本应于1999年入世的项目不得不拖到 。嘉慧苑、朝阳 园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第 一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落成 ，共提供公寓5486套总建筑面 积约为150万平方米；外销高档商场在1999年,呈现下滑趋势，基本上是有 价无市，，将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业 ，共提供面 积:20万平方米。 大学生公寓：大学生公寓掀起京城房地产新热潮，拥挤的宿舍、满床 的书本、架空的电脑 .......而且随着教育的日渐开放 ，如今，北京医科大 学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员 的压力。可是，大部分学校的资金有限，贷款也不容易拿到的。就在 1999 年年底，北京市计划在西城区西、北、东的高校集中地 ，兴建十二处共100 万平方米的大学生公寓区。位于海淀区知春路的”大运村”是本市第一 处校外学生公寓，预计将在4、5月份建成，总建筑面积18.7万平方米；新 近公布的朝阳区梆子井大学生公寓 ，总建筑面积5.8万平方米。 综上所述，：内销项目计划竣工面积 :800万平方米、住宅复开工面 积:480.1万平方米，经济适用房计划竣工面积:100 —150万平方米；高