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木札岭原始生态旅游区论证报告 内容提要 木札岭风景区是河南省主要旅游区之一， 具有世界地质公园、伏牛山国家级 自然保护区、全国AAA/S景区等品牌，因多方同的因素，拟以6000万元出让经 营权50年。 本评估论证的目的是：评估木札岭的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是 客源市场走向，同时对收购方案作综合分析。 对木札岭景区现状的评估结果：从资源角度看，木札岭景区的资源具有旅游 价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在河南 这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经 基本适应河南省内旅游接待需要，但无能力支撑客源成倍增长的需要。 对项目发展前景的评估结果：木札岭景区的定位是融原始生态与科研文化一 体的独特景观；产品定位是中国中部独有的、具有吸引力的、生态与科研文化相 结合的山地休闲旅游产品；。2020年以后的旅游接待量在60万一100万人次之间。 对收购经营权方案的财务分析结果：木札岭的收入来源基本上只有门票收 入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。 通过资产评估法、内含报 酬率测算、投资回收期法三种方法测算了 20个方案并选出最有价值的4个方案。 评估论证结论：木札岭有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良 到一般之间；有较高的现金流量；静态投资回收期在8—12年之间，动态投资回 收期在10- 14年之间。 第一部分项目的特性 一、 项目的由来 ㈠项目委托单位及其委托要求 1、 委托单位 （河南五谷投资有限公司）（以下简称：委托单位）是一家在多个领域进行 投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。 2、 委托的项目 木札岭景区是河南主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟出让景区经营权。 根据招商文件，景区提出的要约为：以 6000万元人民币出让木札岭风景区经营 权50年。 3、 委托的要求 为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性 论证。 ㈡受托单位的责任、工作程序 1、 受托单位 河南万通旅游管理咨询有限公司（以下简称：受托单位）是专业旅游咨询机 构，受托承担本项目的评估论证。 2、 受托单位的责任 受托单位应当按照“市场优先”、“客观中立”、“不拔高不贬低”的原则，对 该项目作出独立的判断和有客观依据的结论。 3、 工作程序 通过现场踏勘、与相关人士座谈、查阅公开资料和财务数据、发调查表等方 式广泛收集资料；进行分析研究，独立得出结论，然后撰写评估报告；委托单位 聘请专家对评估报告进行评审。 二、 本项目的特殊性 ㈠旅游景区的特殊性 旅游景区不同于其他行业，甚至与同届旅游行业的旅行社业、旅游洒店业、 旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于： ⑴门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯一途径。 景区 的非门票收入（旅游商品、住宿、餐饮、娱乐等）也是完全依赖客源的。旅游景 区不同于生产企业，一个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使 用，除了新建、改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。 因而客源就成了唯一重要的收入来源。 ⑵旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本 不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促 销费用增加。因此，旅游景区有一个关系其生存的客源临界点，客源总量一旦越 过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。 ⑶景区的促销力度直接关系客源的增长。中国公民爆发式的旅游热潮并不是 对任何景区一视同仁，而一定是优先选择知名度最高的、资源最珍贵、最稀缺的 景区作为旅游目的地。宣传促销得力可以使资源一般的景区炒得最热、 客源最火， 反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。 ⑷景区的门票定价方式不同于其他产品， 考虑的无形因素（资源的等级、景 区获得的品牌称号等）多于成本因素。除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价 外，核定的门票价格只会上调而不会下调。 ⑸越是成熟的景区有越多的“回头客”,他们或者作为陪同或者专门观赏某 一个局部或者只是为了休闲而不再游览全程。因而随着景区的成熟，门票收入不 再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。 ㈡木札岭景区项目的特殊性 木札岭是一个十分特殊的项目，其特殊性在于： ⑴木札岭的收入来源非常单一。在旅游六大要素（吃、住、行、游、购、娱） 中，木札岭几乎只有“游”（门票）这一项收入来源。在成熟景区中占收入较大 比重和最具增长潜力的非门票收入，也包括旅游商品开发、旅游住宿、旅游餐饮、 娱乐项目、景区内交通（观光车、索道）等，木札岭景区在目前尚基本上无法独 立开发，收购经营权后几乎全部依靠门票收入实现投资回报。 ⑵目前的景区定位不利于木札岭景区的宣传促销。 目前景区主要