买房更要节税.pdf

买房更要节税 5月9 日，国务院办公厅转发了建设部等 七部门《关于做好稳定住房价格工作的 意见》中规定，自6月1 日起，对个人购 买住房不足2年转手交易的，销售时按其 取得的售房收入全额征收营业税，征收 的额度在5% （或者5.5% ）。 同是买房，我们要缴税，美国却是退 税。美国实行“购房税收优惠”，用于购 买、建造和修缮住房的贷款利息支出， 可以减免个人所得税；自己拥有住房 者，在缴纳个税时可进行税前扣除；低 收入者购房和租房税收抵扣，获得州或 地方政府抵押信贷证书者，可在10年内 享受个税的抵扣，抵扣比例约为房价的 8.6%. 看来，我们买房子也要动动脑筋了。 个人在住房买卖过程中，要缴纳许多 税费，其中税负较重的要数契税。按照 税法规定，契税一般按购房价款的3%～ 5%缴纳（具体税率由各省、自冶区、直 辖市政府在此幅度内确定）。 如果所购房屋的价款为80万元，按5%缴 纳契税的话，就要缴纳税款4万元。同时 规定，城镇职工按规定第一次购买公有 住房，免征契税；相互交换房屋，以房 屋的价格差价征契税，交换价格相等 时，免征契税。 可以利用上述这两项优惠条款，适当的 变通即可达到节税的目的。第一种方法 是“先买后换”，如果自己想买的房子属 于公有住房，换房对象也有资格购买， 且是第一次购买，那么可以由对方出面 购买自己想买的房屋，然后再用自己的 住房和该人交换。这样，买房时就可免 征契税，交换时按房屋差价缴纳契税， 从而降低了契税税负。 6月1 日大限后，该怎么节税呢？ 以北京为例，5月31 日（含）以前 签订房屋买卖合同的，契税将按原 税收政策规定执行（个人购买单价 在9432元/平方米以下为普通住 宅），但二手房交易双方应在2005 年8月31 日前办理相关的申报纳税手 续， 逾期不办理的，就要按新的普通 住房标准来执行，即住宅小区建 筑容积率在1.0 （含）以上，单套 建筑面积在140 （含）平方米以 下，实际成交价低于同级别土地 上住房平均交易价格1.2倍以下。 专家建议如果在6月1 日前购买了单价低 于9432元/平方米，面积却在140平方米以 上二手房的，最好在8月31 日前按房价的 1.5%缴纳契税，否则将按照3%的税率缴 纳。相反的情况，即单价高于9432元/平 方米，面积在140平方米以下，在8月31 日之后按照新普通住房标准二手房缴纳 1.5%的契税。 投资房产涉及税种 目前我国直接将房地产作为征税对象的 共有6个税种，包括土地增值税、城镇土 地使用税、耕地占用税、房产税、城市 房地产税和契税。 1.个人购买新房、二手房（购买者应缴 纳）契税：房屋售价（成交金额） ×1.5%印花税：房屋售价（成交金额） ×0.05% 2.房屋出租（出租人应缴纳）月租金在 1000元以下印花税：月租金×0.1%房产 税：月租金×4%月租金在1000元以上 （含1000元）印花税：月租金×0.1%房 产税：月租金×4%营业税：月租金×3% 城建税：营业税×1%教育费附加：营业 税×3%个人所得税：租金收益（租金收 入扣除相关税费）×1% 3.二手房交易（卖房者）印花税：房屋售 价×0.05%营业税：房屋买卖差价×5% 城建税：营业税×1%教育费附加：营业 税×3%个人所得税：卖房收益（即买卖 价之间的差异扣除所有税费）×20%