房地产项目住宅调研报告.docxVIP

房地产项目住宅调研报告 武汉光谷项目 住宅调研报告 二00五年六月 目录 一、 汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征 TOC \o 1-5 \h \z 1、 汉口区域住宅发展特征 …… 3 2、 武昌区域住宅发展特征 …… 8 3、 汉阳区域住宅发展特征 ……13 二、 武昌区-1季度住宅开发及销售分析 1、 - 1季度武昌区典型楼盘销售个案分析 ……16 （一） 武昌区历年住宅走势分析 16 （二） 武昌区典型楼盘个案分析 ……21 （三） 光谷片区整体住宅产品分析 ……27 （四） 光谷片区住宅整体规划情况 ……33 （五） 光谷片区典型楼盘户型分析 ……34 （六） 区域市场畅销户型、面积分析 ……45 （七） 武汉市热销板式高层及点式高层 ……49 （八） 各楼盘设计亮点和市场接受度 ……54 2、 -光谷在售楼盘销售情况走势分析 ……65 三、 -二手房交易数据分析 ……65 一、汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征 1、汉口区域住宅发展特征 要点： 产品特征：中心区域住宅以高层住宅、高档公寓为主 ，城郊结合部以 多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在 3000元/平方米以上 均价在3000元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银 湖、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占了 46%。汉口区域楼 盘供求基本平衡。 消费者特征：公务员，商人，公司职员，企业老总，外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐都市文化特征。 1、概述 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景 观特色是汉口房地产业发展的主要特质。 从 起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势 ，汉口已 成为武汉高档楼盘的主要聚集区域 ，同时也成为优势地产竟相博弈 之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度 ，都逐渐 趋向于中高端。 ，由于政府加大对经济适用房的建设规模。与 相比，增加了 35.91万平方米，这将缓解中低档楼盘放量偏少的结构性矛盾 ，预计 今后一段时间，汉口房价涨幅将逐步趋于稳定。 当前，汉口中心区域住宅仍以高层住房、高档公寓为主。值得 关注的是，由于 住宅投资较热，以酒店式公寓、产权式酒店为主的 投资型物业不断涌现。当前在国家宏观调控措施之下 ，对该类物业 将形成一定冲击。该类物业的成交价格及销售进度已逐步放缓。 2、区域住宅特征 汉口区当前由江汉区、江岸区、断口区、东西湖区四个行政区 域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特 征进行分析： （一） 汉口中心城区 汉口中心城区主要包括永清片、沿江片、新华路一建设大道 片。 1、 永清片区住宅特征分析 永清片区，城市功能定位在市级文化区、商贸办公区、宾馆商务 区和综合生活区4个区域。 总体来看，永清片区楼盘价格受旧城改造和汉口江滩建设的推 动,呈现出快速的房价上涨阶段，有的楼盘同期涨幅达到一千元 /平 方米左右。而且由于中心城区用地有限 ，除滨江苑三期、统建大江 园北苑形成小区（以小高层为主）外，此片区楼盘多以小高层、高层 为主。 当前，永清片区楼盘从总体上看，有以下特点： 其一,地处中心城区，平均房价在整个武汉市来讲居首位。 其二,户型开发逐步走大。 其三，反映小区拥挤程度的容积率指标普遍较高。 此片区楼盘的优势在于： 交通便捷，生活设施完备。优秀的教育资源是本区域楼盘销售 的一大动因。 此片区楼盘的不足在于： 市场对于市中心区超大豪宅的接受程度尚有待考验。单价高 且没有完善的小区环境，仅依托周围的已成型的市政建设 ，如占地面 积小,大部分高层建筑都有靠近大马路灰尘噪音问题。 当前，本片区高层住宅多以开发精装修公寓为主 ，价格在4200 元/平方米以上。同时，香港瑞安以33.9亿拿下永清地块，并预计投 入100亿资金将其打造为武汉新天地，将进一步改进本区域的市场 环境。 2、沿江片住宅特征分析 沿江片区为汉口传统的老商业区 ，早期是外国租借地，因此旧城 零星改造较多，尚未形成比较成熟的住宅格局。但由于该片区是武 汉市市级中心，交通线路系统完善、配套设施齐全 ，商业氛围浓厚， 因此，建筑定位以商住两用住宅为主，在建筑形态上，则以高层、小 高层为主。 沿江片的区域优越性在于，依托解放大道形成立体的交通网络 ， 交通较为发达，但同时由于属于老城区，路网十分复杂，道路容纳程 度不高，导致交通时常堵塞，旧城改造的任务相对繁重。 沿江片主要包括沿长江的沿江大道和沿汉江的沿河大道 ，依托 成熟的商圈和优越的滨江景观是沿江片的主要特色 ，本片区汇聚了 江汉路步行街、万达商业广场、汉正街商品批发市场等武汉市核 心商圈，龙王庙商业广场等一批新兴商业也进入认筹