物业管理典型的案例.ppt

物业管理典型案例分析 李静君  前期物业管理案例 案情介绍 南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司,理所 当然的承接了开发商的物业进行管理。业主入住之后,对物业 管理公司的物业管理收费标准和服务标准等问题多次提出质疑, 而该物业管理公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损,意 图提高物业管理费,双方僵持不下。业主与物业管理公司的矛 盾愈演愈烈,业主终于解聘了原物业管理公司  案例分析 从以上的案情介绍可以看出, 造成最后业主与物业管理公司相互 不理解以至最后解除合同的直接原 因是物业管理公司与业主之间始终 缺乏双方认同的物业收费标准和服 88 务标准。  1、根据《物业管理条例》第二十四条: 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原 则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本 案例中,物业管理公司是开发商的全资子公司,理所当然承接 开发商的物业进行管理是不正确的,应当通过招投标的方式选 聘物业管理企业。  2、根据《物业管理条例》第二十一条: 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘 物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。在本案 例中,虽然物业公司“理所当然”接管了该物业,也应与开发 商签订书面的前期物业管理服务协议,明确物业管理事项、服 务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。  3、根据《物业管理条例》第二十五条: 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业 服务合同约定的内容。本案中业主入住后对物业管理公司的收 费和服务标准产生质疑,设定物业管理公司服务达到合同规定 标准,那么可见,在买房前期业主没有清楚地了解前期物业管 理服务的相关内容,而造成与物业管理公司的矛盾。因此,开 发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务 相关服务约定。业主应依法接受前期物业管理合同内容。  4、本案中显示业主大会已经成立。 既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在 很多纠纷,业主大会成立后签订物业管理委托合同时,物业管 理公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。物业管理公 司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收 费;如双方确系分歧很大,也可以通过招投标的方式重新选聘 物业公司。  启示与思考: 1、前期物业管理,建设单位应通过招投标的方式选聘物业公 司,并与物业管理公司签订前期物业管理服务合同,相关条款 应在销售合同中与买受人明确约定。这是物业管理条例第三章 前期物业管理明确规定的内容。从事前期物业管理的物业管理 企业应认真学习并严格按照相关条款操作  2、销售合同中明确的物业管理服务条款,应包括服务内容、 标准、收费、违约责任等主要部分。避免因业主买房时对物业 管理相关内容不清晰,业主入住后对物业公司的服务收费等事 宜产生质疑,产生不必要的矛盾  、首次业主大会,签订物业管理合同时物业公司应与业主大会 做好充分的沟通,明确物业管理合同的条款。 4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。《条 例》颁布以后,建管分开,开发商与物业公司各自独立经营是 市场化的必然,物业公司必须靠自身实力才能赢得市场。