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房地产集团战略策划方案 第一章 前言 研究背景 北辰实业股份有限公司房地产开发业务当前正处于改革发展 的关键时期，为制定未来 3-5年的发展战略，特委托--公司对 其发展策略及市场定位进行专题研究。 研究目的及意义 2.1调查分析北京市房地产市场的整体情况 ，各分物业情况，各 区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进 行分析预测，对北辰房地产发展的投资方向、开发规模及产品 定位提出指导性建议。 2.2全面分析北辰实业股份公司的管理模式、房地产业的经 营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况 ，并对比分 析与其实力相当的房地产开发企业的优劣势 ，提出可持续发展 策略。 研究内容 3.1国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 3.2北京房地产市场分析与预测 3.3北辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析 3.4房地产开发规模和市场定位 3.5北辰房地产发展策略建议 4.研究方法与技术路线 4.1 一般调查、重点调查、辅助调查相结合 4.2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据 4.3对数据进行处理分析，确定预测指标及预测方法。 4.4采用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测。 4.5运用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发 业务的开发规模和市场定位 ，并制定其发展策略。 4.6技术路线 样本模型数据处理模 样本模型 数据处理模 前期准备 多方调查 模型设计 - 调研报告 分析研究 第二章 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 1国家宏观经济形势及政策分析 1.1、中国宏观经济运行态势 改革开放的深入进行 ，极大地促进了中国经济的发展。随着 1996年软着陆的实现,国民经济的运行状况发生了根本性的变 化：从长期的卖方市场转向了买方市场 。当前宏观经济发展形势 总的来说是好的。农业和农村经济发展较快 ，国企改革效果明显 财政货币政策双管齐下，资本市场发展平稳,国际经济,特别是东 南亚、韩国经济有根本好转 ，这一切都是国民经济继续向前发展 的有利条件和重要因素。同时,也应当看到,在宏观经济运行中 也存在着许多问题。其中主要是,市场需求不足,多数产品供过 于求；货币紧缩；下岗人员增多等问题接踵而来。 上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响 正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。中国 国家统计局公布中国上半年的经济增长率为 8.2%（其中第一季度 GDP 增速为8.1%,第二季度增速为8.3%）,国内生产总值达 39,491亿元人民币，增速比上年同期加快了 0.6个百分点。令人 欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动 , 而是消费、出口、投资共同增长 ，呈现”三驾马车”并驾齐驱 ，共 同拉动的格局。经济增长呈现以下特点 ：经济增长将比前两年更 加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强 ；拉动经济增长 的供给与需求因素出现了新的变化 ；企业效益明显好转 ；市场物价 止跌企稳。中国经济正在出现积极向上的新的良好趋势。 表1近几年分季度 GDP增长率的变化趋势 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 1998 7.2% 6.8% 7.6% 9.6% 7.8% 1999 8.3% 7.1% 7.0% 6.1% 7.1% 8.1% 8.3% *7.5% *7.2% *7.6% 其中：*为预测数据 8月国家统计局中国经济景气监测中心对中国 100位经济界 的著名专家进行了调查 ，多数专家认为当前的宏观经济趋好。 接受调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理 想。86.7%的专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一 些。百分之百专家预期 中国GDP增长速度会高于 1999年，平均 预期值为7.6%左右。 总之，中国宏观经济当前运行势态良好 ，预计在未来 3到5年将 保持向好势态。 1.2.关于房地产产业政策分析 1996年中央明确提出了 要把住宅产业培育成 为国民经济新 的增长点。1998年初,朱总理进一步提出了”把住宅建设培育 成为新的经济增长点 ，使住宅消费成为消费热点” 的发展国民经 济的思路，为房地产业发展营造了最佳的宏观政策环境。房地产 业发展是受政策影响相当大的产业部门 ，国家对房地产业发展的 态度往往是左右其发展与否的最重要因素。而中国政府是决心 经过住宅产业解决内需不足的问题 ，近十几年的房改历程充分说 明了中国政府决意树立房地产业在国民经济中的重要地位。而 以后出台的相关政策都会立足于维护房地产业的发展。这一点 是确信无疑的。 根据当前宏观经济运行的状况,为了扩大房地产投资，刺激 房 地产消费,发展房地产市场,国家制订和出台了一系列相关 的政策和规定。1998年的 国务院关于进一*步深化城镇住房制 度改革，加快住房建设的通知