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城市新型社区中权利冲突的根源分析（上） 2007-4-12 16:24:16 摘自：城市发展研究 本文讨论的新型社区主要指的是城市纯商品房小区，之所以称其为“新型社区”，理由有两点。第一点，根据社区的社会学定义，“地 域性社区”（与虚拟性社区相区别）的主要届性包括地域性、互动性、共同情感和共同利益以及由此产生的归届感。按照这种定义，应当讲， 目前的商品房小区似乎更加具备了社区的主要届性。第二点，这种社区与以往我国城市通常所称的“社区”有差别，两者的差别主要在丁， 前者基本上是一个利益共同体，他们有共同的利益、共同的需求、共同的目的，甚至基本相同的社会经济地位；后者的情况则千差万别，多 数社区的居民在利益方面的共同点不多。而共同的利益往往是社区居民产生认同感和共同行动的基础， 是居民参与社区公共事务的直接动力 社区冲突是指在社区或组织的正常运转过程中，每一个个体参加者和他所在的团体努力实现自己利益的最大化，从而不可避免地带来社 会变革。具体而言，住宅小区的冲突是在特定系统中发生的；其次，同一般社会冲突一样是由丁利益观念的对立而产生的；第三，小区主要 是围绕社区业主（产权人）发生的，通过业主和其他社区活动参与主体的相互作用而发生；第四，社区冲突主要是基丁社区共有资源的所有权 和管理引发的冲突；第五，社区冲突的后果存在各方利益的受损或受益；最后，这些纠纷若久拖不决导致冲突升级，其后果导致社区失序和 物业贬值。 在中国的各大中城市的商品房住宅小区中，业主的房产维权活动普遍存在。业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、行政主管部门 之间的冲突频频见丁报端和网络媒体，在那些房地产市场发展较快、住房的商品化程度较高的城市中，这种矛盾与冲突表现得就尤为突出。 本文就冲突的根源进行分析。 1背景根源 目前，城市新型住宅小区的冲突主要是由丁房地产商利益集团的侵权行为造成的。这个利益集团主要包括开发商、物业管理公司、一些 政府部门官员等组成。房地产商利益集团是在中国社会转型的背景中产生的。开发商从体制和市场两个领域中动员和吸纳资源，在短时间内 迅速地聚敛起巨额财富，并且获得了一些相关政府部门和政府官员的支持，逐步形成了以自身和物业公司为主体、包括部分相关政府部门和 政府官员在内的房地产商利益集团。 改革前的中国社会里，届丁总体性社会，总体性社会的一个重要的特征就是，国家垄断了几乎所有重要的稀缺资源。举凡土地、有形财 富、收入等物质性资源，权力、声望等关系性资源，教育、信息等文化性资源，全部都由政府垄断。总体性社会时期遗留下来的权力网络、 结构关系为房地产商利益集团的形成提供了温床。有很多文献论述旧体制的种种因素对即将形成的新体制的影响。 摩尔(Moore ,1987)在分析 全球性的现代化进程中为什么会出现以英法美为代表的民主道路、以德意日为代表的法西斯道路及以俄国、中国为代表的共产主义革命道路 的差别时，提出了背景结构(历史结构)和关键期结构(生产方式)的解释框架。他认为在两大文明形态起承转合的历史关节点上，传统社会遗 留下来的大量阶级因子，会对未来历史的造型产生重要影响。匈牙利的汉吉斯 (Elemer Hankiss)在《东欧的替代道路》一书中认为，在向市 场转型的过程中，权力的作用并不会一下子消失。那些拥有权力的干部，在利用自己掌握的权力，将自己重构为一个“攫取财富的阶级”。 边燕杰和罗根(John Logan)的“权力维续论”、白威廉和麦谊生的“政治与市场双重转型论”均表达了类似的观点。 计划经济时期，城市居民的住房主要由政府和工作单位提供资金建造。市场经济时代，开发建设住宅小区的任务落到了开发商身上。从 表面上看，城市住房已经市场化、商业化了，政府逐步将住房开发的责任交付市场。但是很多现在的房地产开发公司都是从以前的房地产部 门转化而来的，开发商与房地产行政主管部门的关系非常密切。即使是势力一般的开发商，它们与房地产行政主管部门的关系也非同一般。 因为开发商要获得政府颁发的土地使用许可证和政府批准的建设规划，常常需要特别重要的政府关系。在中国经营房地产业的很多老总都有 相当硬的政治背景，否则楼盘很难开发成功。而物业公司基本上附届丁开发商，绝大部分物业公司都是由房地产开发企业自己组建的，它们 实质上是开发商的物业部。这种建管不分的“父子兵”体制将一些开发商与物业公司紧紧地绑在了一起，形成了利益共同体。 开发商和物业公司除了利用自己与房地产行政主管部门的关系，也运用金钱的力量来建立自己的利益集团。开发商要成功地开发一个楼 盘需要跟很多相关的政府部门打交道：规划局、房地局、建委、测绘大队、设计部门、交通局、街道办事处、物价局、工商局、园林局、公 安局、市政、天然气公司和人防等。这些部门不可能都与开发商有关系，在有些情况下为了顺利办妥这些