恒大地产浦东翰城市场分析报告.pdfVIP

恒大地产浦东翰城市场分析报告 纲要： 一、浦东大市场的趋势——引导房地产走向健康光明的未来 二、区域市场  区域板块的简介 1. 本案区位 恒大翰城位处浦东西南角的上南镇上南路 3895 号，与徐汇、卢湾隔江相望。上南 路是浦东新区重要的地区干道之一，它从黄浦江边周家渡起至三林镇接周周公路，沿 途经过上南新村、昌里地区、杨思地区、凌兆新村和三林地区。 最早上南所谓的居住概念，是江南造船厂、上钢三厂、耀华玻璃厂等大型厂矿企 业的职工生活区，以后又成为浦西和浦东动迁人口的主要安置地。开发范围由北向南 逐渐推进。 九十年代房地产业蓬勃发展，加上产业结构调整，上南地区物业开始向商品化、 市场化方向迅速转变。川杨河以北的上南路沿线首先闻风而动，因为其本身就是工人 聚居区，拥有良好的配套设施及市场人气，开发之初就成了浦东房地产开发的骨干地 区之一。 1998 年开始的新一轮房地产开发热潮使该地区的房价直线飚升，物业规模和种类 急剧扩大，并与金桥地区一起，构成了浦东房地产市场格局中以中档物业为主的“两 翼” 。 目前，上南地区的生活居住条件已实现了最优化。出行便捷：上南地区已有近30 条公交线路，组成了极具浦东特色的捷运网。新区政府的出行“45 分钟”计划在上南地 区得以完全实施。即使到浦西最繁华的地方也无需换乘，真正快捷方便。正在施工的 五大市级工程之一的卢浦大桥将在 2003 年完工通车，其后连接外环线的高速干道工 程也将完工。另外规划中的浦东中环主干道华夏西路，将向西直入过江隧道，轨道建 设也将提上建设日程。届时上南与市区及浦东各处的交通将变得更加“直接、快速、 方便” 。 1 生态环境建设由量变转为质变。上南地区绿色环境建设成绩斐然，区域内各新建 居住区的绿化整体水平均高于市区，绿化率达到 40 ％在上南已不算是高的。两年内， 政府还将规划在川杨河以南，外环线以北，济阳路以西，黄浦江以东的范围内植树造 林，一个壮阔达 760 万平方米的国家生态公园即将展现。周边房地产开发也将进一步 借重生态效应，实现“绿色生活”、“生态居住” 。 生活设施的配套较为完备。上南路上拥有易初莲花超市、家得乐大卖场、宝丰市 场等大型购物中心；区域内有杨思幼儿园、三林小学、上南中学、清流中学、杨思高 级中学、三林中学、第二工业大学等各种教育场所，让下一代受到良好的系统教育； 上南医院、浦南医院、上钢地段医院及各级地区卫生院组成医疗保障网络，确保居民 的健康；其他通讯、邮电、银行金融等居住生活设施完备，生活的便利不亚于市区。 良好的配套使上南路沿线的生活形态趋于理想，带动了周边房地产开发向优质化、品 质化迈进，市场呈现出以下特点：档次提升，价格上扬，增值潜力大。 2. 上南房市 上南地区与卢湾、徐汇仅一江之隔，浦西房地产市场的热力影响至深。随着这两区特 别是卢湾区土地供应日益萎缩，房价上涨，市场发展的后劲已显不足，上南地区的“后院” 和“延伸”作用开始显现。卢浦大桥建成后，上南与浦西的联系进一步加强，市场趋向融合， 上南居住概念面临着一次时代性的飞跃。 该地区两年前开始出现一些小型楼盘，大多针对的对象是当地居民及原南市、卢湾的 动迁户，价格低廉，规模小且总体档次不高。近年来，该地区大片土地的开发呈热火朝天 之势，大型楼盘不断涌现。该地区已俨然成为一块新兴的“居住热土”，平均价格也比两年 前翻了一倍有余。在建的卢浦大桥和规划中的轨道交通支持了市场信心，价格还有不断抬 升之势。目前，上南地区仍有大片土地可供开发，随着市场认知的不断提高，市场发展的 后劲十分充足。楼盘人气足，销售业绩名列前茅。该地区人流量集中，新兴住宅区的态势 已悄然形成。关注该地区的人越来越多，看房的人也越来越多。整个市场的成交量在浦东 地区位列前茅。2001 年 9 月份，该地区上市量达 51 ．4 万平方米，进至浦东新区第一。