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精选文档 建设工程工程价款优先受偿权问题再解 （一） 权利性质与行使方式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词， 它是承包人维护权益的 “盾牌 ”， 催讨工程款的 “法宝 ”，有时候甚至是承包人的 “救命稻草 ”。但是，对于优先受偿权的具 体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥， 为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具 体工作有所帮助。 一、优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于《合同法》第 286 条的规定。该条规定 “承包人未按照约定 支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。承包人逾期不支付的，除 按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价， 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款 优先受偿。 ” 由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于 2006 年 6 月 出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（ “批复 ”属于司法解释的一种）， 其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿 权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者； 有优先受偿权的工程价款为实际支 出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工 程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。 因为是对合同法第 286 条的适用解释（俗称 “286条款 ”），是银行抵押权所难以 跨越的 “一道坎 ”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一 些分歧，还需要加深理解。 权利性质。 《合同法》与 “286条款 ”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性 质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力范围等问题的方式予以间接阐述。 目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法 律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一 种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工 资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就 会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。 精选文档 主动行使。 工程价款优先权要如期在法院主张，行使优先受偿权。根据合同法第 286 条规定， 工程价款优先受偿权有两种实现方式： 一是承包人可以与发包人协议将该 工程折价，二是承包人的工程款在法院组织拍卖变卖程序后优先分配，最终实现是在法 院执行分配程序中实现。由于承包人与发包人协商折价抵偿的可能性不大，实际操作中 会遇到较大阻力和法律障碍，特别合同双方可能利用法律漏洞恶意串通损害第三人（如 银行），所以，一般情况下，承包人应当首选向法院主张工程价款优先权。 建设工程价款优先受偿权问题再解（二）——特定对抗 工程价款优先受偿权的核心在于 “优先 ”。一般认为， 抵押权属于物权， 具有优先效 力，因此对抵押权与工程价款优先受偿权的先后顺序问题，一直颇有争议，而 “286条 款 ”的颁布实施为这一争议划上了句号，司法实践中已经认可工程价款应当优先于抵押 权。但以银行为为代表的抵押权权利人、 以承包人为代表的工程价款优先受偿权权利人、 以买受人为代表的所有权权利人之间的争议却并未停止。 承包人与买受人之间的对抗。 “286条款 ”中规定，工程价款优先权不能对抗特定 的消费者。这里所指消费者是 “消法 ”中所解释的消费者，应