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租赁合同纠纷的案例分析 甘肃广播电视大学酒泉分校——冯小云 甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案 案情介绍 2001 年 11 月 21 日，甲公司与乙公司签署了一份房屋租 赁合同。合同约定：由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司） 所有的位于 A 市西大街 2 号面积约 1100 平方米砖混结构楼 房两层，租赁期间为 2001 年 12 月 1 日至2007 年 12 月 1 日 止，年租金 66000.00 元，乙方一次性付清 1 年房租 66000 元，并预交 2003 年房租 10000 元。乙方应在合同到期前一 个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同， 否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。乙方在承租 期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取 必要措施，要求赔偿，恢复原貌。合同履行中，乙公司于 2001 年 10 月 24 日向甲公司交纳房租66000.00 元，并预交下一 年房租 10000.00 元；2002 年 2 月 26 日，乙公司对承租房屋 进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏 房屋设施，致使租赁物部分受损。2003 年 1 月 11 日，甲公 司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙 公司应在 2003 年 1 月 15 日之前预交2003 年度租金，逾期 将终止租赁合同。乙公司收到《收费通知单》后，于 2003 年 1 月 21 日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，甲 公司发出的《收费通知单》于 2003 年 1 月 20 日收到，但拒 绝预交 2003 年度租金，并提出了续交房租的条件，即 “我 公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公 司不予干涉，我公司续交第二年房租。”2002年 6 月 12 日， 乙公司与B 市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部） 签署联营协议一份，《联营协议》约定：乙公司与丙公司双 方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳 税，合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元（70000 元） 的，作为丙公司联营投入的股金。双方联营中，无论盈亏， 丙公司付给乙公司年股金 70000 元，不得以任何理由拖欠， 否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司 承担。丙公司承担经营的所有费用（税金，管理费，水、电、 暖费）必须每月 30 日前付清所有费用。丙公司负责经营场 地的所有维修费用。甲公司与乙公司由此引发争议，甲公司 起诉要求解除租赁合同，并申请法院先予执行，致三楼出于 空置状态；诉讼中，乙公司提出反诉，要求甲公司赔偿装修 费、可得利益、办公用品等各项损失共计 518000.00 元。 案件焦点 1、甲公司是否具备合同解除权的问题； 2、乙公司的反诉请求是否能够成立的问题； 争议与分歧意见 第一种观点认为：同乙公司作为承租人与维修部签署的 联营协议虽名为联营，实为转租，且乙公司有拒绝支付租金 和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违 约、违法行为，甲公司得行法定解除权，所以甲公司有权行 使行法定解除权解除双方的租赁合同，对承租人乙公司的损 失不承担赔偿责任。 第二种观点认为：乙公司与维修部签署《联营协议》是 乙公司自主的经营行为，甲公司作为出租方无权干涉乙公司 正常的经营行为。甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错 误的申请先予执行，应当对乙公司的损失承担赔偿责任，乙 公司的反诉请求依法有据，应当得到支持。 结论 笔者认为，本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两 个方面，其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同 解除权。结合本案案情，笔者认为甲公司有权行使法定的合 同解除权。 第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律 性质的认定问题。 2002 年 6 月 12 日，乙公司作为甲方与维修部（乙方） 签署了一份《联营协议》，细究《联营协议》的核心条款和 实质内容，笔者认为，《联营协议》虽名为 “联营”，实为 “出租”，即乙公司的该行为实际上