物业管理物业经营管理章.pdfVIP

物业管理物业经营管理章 物业运营管理 第壹章物业运营管理概述 第壹节：物业运营管理的概念 1 、物业运营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目 标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组 合投资管理的技术、手段和模式，以收益为对象，为业主提供的 贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 2 、物业运营管理后的的管理对象通常为收益性物业。主要包括： 写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和 休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户使用，科获得经常 性租金收益，是房地产投资信托基金和激发、够投资者进行商业 高档次投资的主要物质载体。 3 、我国尚无统壹的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处 的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、 乙、丙三级 甲级：优越、优良、超过（重点字） 乙级：良好、良好、达到（重点字） 丙级：年限较长、不能满足（重点字） 4 、零售商业物业分为6 大类 1）区域购物中心：规模巨大、10㎡之上、商业服务半径200km 2)市级购物中心：3 万㎡之上、服务人口 30 万之上、年营业额 5 亿之上、由壹家或数家大型百货 X 公司为 要租户。 3）地区购物商场：1—3 万㎡之间、服务人口 10—30 万、年营业 额 1—5 亿元、中型百货 X 公司 4）居住区商场 5）邻里服务性商店 6）特色商店 5 、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：壹套公寓住宅的诸房间在相连的俩层楼上 6 、物业运营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济 寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空 间使用需求，在实现物业各期净收益最大化 的基础上，保持和提高物业的市场价值以及 未来发展潜力。 物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企 业或机构背后的投资者 7 、物业管理企业：管理型、专业型、综合型 第二节：物业运营管理的层次和工作内容 1 、 物业运营管理的内容和物业类型和业主持有物业的目的密 切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地 产组合投资管理。其中前俩个以运行管理为主，后俩个以策略 性管理为 2 、 物业运营管理中的战略性工作 1） 确定战略 2） 确定标准 3） 构建信息基础 4） 决策分析：投资决策俩个因素：预期收益和风险水平 5） 进行资产组合： A: 资产组合理论的原则是投资者应当把壹些合适的持有物进行 分散，从而有效地抵消壹部分风险 B:如果俩个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险 的那个方案 C:在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合 D:不要把鸡蛋放在壹个篮子里 E:在合适的选择下，整体风险应该尽可能低 第二章房地产投资及其区位选择 第壹节：房地产投资 1 、 房地产投资分为直接投资和间接投资 1） 直接投资：投资者直接参和房地产开发或购买过程，参和 有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资） 2） 间接投资：将资金投入和房地产相关的证券市场的行为， 间接投资部直接参和房地产运营管理工作（包括：房地产企业 债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押 支持证券） 2 、 房地产投资的特性： 1） 位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的壹个特性 2） 寿命周期长：自然寿命壹般要比经济寿命长得多，房地产 的经济寿命和其使用性质相关（仓储用房60 年，银行、零售 商业用房 50 年，工业厂房、普通住宅、写字楼 45 年，公寓、 酒店、剧院40 年、乡村建筑 25 年） 3） 适应性 4） 各异性 5）