青岛xx楼盘营销的策划的方案.pptVIP

青岛XX项目 营销策划方案 青岛pz-gch  思考问题 今二 米 现价:8000元平 三年后价格:1万平=25 万/平375% 1.2万/平=50%  近几年通货膨胀率 2008年2009年2010年2011年 官方数据 59% 3.4% 4.9% 4.3% 5.5% 民间数据 154% 20% 通常计算真实通货膨胀率的方法是:方 根据近几年的真实通货膨胀率都15%可以看出 币每 年以超过10%的速度在贬值!  方案大纲 市场分析 项目分析 项目定位 四、销售策略 五、市场推广 六、营销管理 七、预算  市场分析 宏观市场现状 市场分析区域市场现状 消费者现状分析  市场分析: 宏观市场现状 由于房地产市场过热,部分一二线城市房地产泡沫过高 国家通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策对房地产 市场进行干预。房地产市场从201年进入寒冬期,成交量急剧下 滑,客户观望情绪浓厚。 针对当下多数开发商采取的降价策略,购房者明显对降价 产生了“抗体”,降幅小了,不买账。降幅大了,使其他项目跟 风,最后助长了客户“买涨不买跌”的心态。 2011年房地产调控贯穿始终,调控政策出台的密度、力度 均超过2010年,限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码 调控房地产市场的总体走势。截止到2012年3月,调控效果显现 预计今年调控效果将会进一步放大,房地产市场价格开始有所回 落  市场分析 区域市场现状 截止到2012年2月1日,青岛各区存量房情况如下: 青岛市各区市存量住宅柱状图 180016144 14000 12074 1080 935 10000 mme277426731 3420  市场分析 区域市场现状 1、可以了解到青岛楼市压力最大的区域集中于西海岸,开发区胶南 两地的新建住宅的市场存量跻身于青岛七区五市中的前三甲。 2、目前开发区在售楼盘突破200个,同区域存量房数目巨大。导致同 类产品竞争激烈。打折优惠楼盘比比皆是 近期随着山大医院附近几个楼盘在力度较大的降价开始后,无形 中给其他楼盘在价格上带来了较大压力。 4、2012年第9、10两周(227-3.11)全市住宅新增供应量共计2020 套约2285万平方米,其中胶南市新增房源最多,套数占比达428%。 全市住宅总销量3953套约382万平方米,房地产交易市场相对比较火 爆,其中李沧区、黄岛区、城阳区、市北区四区住宅销量保持在4万 平以上;住宅存量共计103728套约112228万平方米;商品住宅签约 均价7509元/平方米,较2012年第8周小幅上扬0.7%  市场分析 消费者现状分析 1、伴随着房地产市场的不断降温,投资客急剧减少,目前 市场以刚性需求为主。 2、在目前市场环境不好和前景不明朗的情况下,该不该买 房成为一大热门话题(注意:是该不该买房而不是买不买的起 房) 3、现今市场中,楼盘的软性卖点和概念性卖点都引不起客 户注意(比如:龙城御苑的“无敌海景”、山海湾“一山 海一河一溪”的环境卖点,金泽儒家关于“建筑美学”的卖 点,金石国际广场“LOFT公寓”卖点等等)。现在客户更在 乎的是实实在在可以带来切身利益的卖点(比如莱茵小镇89 平套三户型,青橙时代、秀兰禧悦山低于6000元/平均价。  在市场持续低迷的情况下引起客户注意、支撑客户 成交的元素发生巨大变化,客户需求有了新的转变 服 自然 位 景观橄价值文建筑 念 择品 化风格