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探讨城市规划的可持续发展 【论文关键词】：城市规划；房地产开 发；可持续发展 【论文摘要】：城市规划是通过规划方 案对城市土地利用进行控制，对城市空间布 局、空间发展的合理组织，创造良好的城市 生活和生产环境，满足社会经济发展需要的 技术手段。而房地产开发是把多种原材料组 合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活 动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过 程。 一、城市规划与房地产开发内在联系 城市规划是通过规划方案对城市土地 利用进行控制，对城市空间布局、空间发展 的合理组织，创造良好的城市生活和生产环 境，满足社会经济发展需要的技术手段。而 房地产开发是把多种原材料组合在一起， 为 人们提供各种用途建筑物的活动， 是一个把 土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程 度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其 共同目的是为城市服务、 创造良好的生活和 生产环境，以满足人们需要。城市规划是一 个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制 约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的 城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现， 并 针对开发过程中出现的新情况而作出调整 和补充，两者关系密不可分。 房地产业是一种城市形态的产业。房地 产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是 在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城 市代的发展而发展，并形成的独立产业。而 房地产业在社会经济实践活动中的重要作 用也主要是在城市形态中体现也来的。 可见, 房地产业的发展与城市的发展有着密切联 系。但我国的房地产业在实际运作中，由于 起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着 不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现 了短期的过热，即使在经过调整后的今天， 仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划 与房地产业的不协调性问题是比较突出的 一个方面。该如何采取措施，才能促使形成 房地产业这一地域性很强的产业的发展与 城市规划发展的良性互动， 使房地产业这一 基础性、先导性产业更好地在城市发展中发 挥作用。文章试图就这一问题，从几个方面 进行分析研究。 二、城市规划与房地产开发的特点 城市规划是一种政府干预行为，规划方 案多由政府部门组织编制， 具有很强的计划 性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而 房地产开发多是企业或个人的经济行为， 以 谋求最大利润为目的， 受市场经济规律的制 约。这决定了城市规划与房地产开发的不同 特点。 城市规划的整体最优和房地产开发 的个体最优 城市规划考虑整个城市甚至更大区域 范围内用地的合理组织， 以求达到经济效益、 社会效益和生态效益的统一， 具有全局性的 特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对 某一特定地段，某一特定行业的发展往往不 是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发 是个体经济行为.开发商从自身利益出发， 总是选择区位条件最好的地段， 采用收益最 大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺 乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥 塞、环境污染、缺少公共设施等I可题。 城市规划的长远利益和房地产开发 的短期行为 我国城市总体规划的年限一般为 20年, 即城市规划最终形式表达为 20年以后的城 市物质形态，城市长期发展利益为其重要依 据。而对城市土地投资者和开发商最为重要 的是如何使投入资金在最短时间内.获得最 大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性 的重要依据。城市开发建设要协调长远利益 与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图 通过一个又一个的房地产开发的短期活动 来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果 过份强调长远利益，会失去经济发展的机会； 过分强调短期效益，则可能加重未来城市的 负担和损害城市公众利益。 城市规划的相对稳定性和房地产开 发的突发性 我国城市规划编制工作需较长时间， 完 成后具有法律效应，实施若干年后，才加以 修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。 在具备竞争机制的市场体制下， 房地产开发 要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出 现出乎规划管理人员预想的突发行为。 城市 房地产开发的突发性对现有城市规划冲击 很大。对城市发展具有重大影响的开发项目 甚至导致政府决策与规划目标相悖， 使整个 规划构思被打破，城市发展格局完全打乱， 原有规划失去意义。 三、市规划与房地产开发的关系 城市规划对房地产开发起到必要的 管制作用 我国〈〈城市规划法》规定“城市规划区 内的土地使用和各项建设必须符合城市规 划，服从规划管理。”具体来说，就是城市 建设用地的性质、位置、面积、建设工程的 外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接 受规划管理。由于房地产开发以追求最大利 润为目的，受市场经济规律影响，若没有规 划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视 公众利益等问题，通过规划手段对其进行管 制是十分必要的 城市规划指导和促进房地产开发 建立在详细调查和科学论证基