安溪新景生活商业广场行销策划方案说明.docxVIP

WORD完美格式 WORD完美格式 ? ? ? ?整理分享.. WORD完美格式 WORD完美格式 ?? ??整理分享.. 安溪XX商业广场 商业规划及行销策划方案 第一篇项目竞争分析及商业定位策略 第一章本案销售与竞争状况分析 一、客观地说，本案确实存在一定程度不足： 1.大同路的商业价值随着现在的拆迁改造， 呈现下降趋势，商业氛围被大众路、 解放路盖过; ?已经开盘的一些项目，已经透支了相当一部分的购买力； .项目商业面积大，价位相对较高。 、本案所处的竞争形势: 、本案所处的竞争形势: 本案目前面临竞争有几个层面 区域地段的竞争：解放路上段、大众路、三十六米大街、三远商城、曼哈顿广场、 鸿业步行街 本案周边竞争：曼哈顿广场、鸿业步行街 （项目已经销售完毕，对本项目没有主 观的影响） 沿街店面价格竞争：（具体待进一步市调） 同种营销手法竞争：项目周边的两个项目，曼哈顿广场和鸿业步行街，都采用反租 推广手法，但因其容量不大、反租率低，对本案不会有大的影响， 反而成为本案的一个可借之势。 第二章 本案优弱势反向思考与竞争定位策略 可以说，在投资者自发性的投资心理中，本案在以上四个层面竞争中都有一定的 优势，但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则，具体说以有下几个原 则： ?权威性、唯一性、排他性原则：将本案与其它项目区隔开来，赋予其完全独立的投 资指向，为客户制定选择本案的考量标准。 2?第一营销法则：在密集竞争市场中，必须制造很有统召力的产品，而且必须是市场 第一次/首先出现的。 见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导的可行性与执行性。 销售是一场认知战、攻心战：客户购买商品物业在于价值认可与利益满足，项目策 划的根本性在于为客户制定价值标准（买的是什么） ，而后解决两个问题：现实的 利到什么程度，好看的包装到什么程度。 以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项目，欲取得前几项目标的途径。 一、本案竞争分析流程与优弱势转化 .竞争区隔 WORD完美格式 WORD完美格式 针对独立沿街店面：本案优势在于是一个综合性的商业规划， 兼容了步行街、 沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局。在城市发展过程中沿街 店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍然是主要的商业形态。 机会点一：安溪未来商业发展会有较大的上升，而影响其快速发展的一个主要 因素是沿街店面形式太多，而中大型商业空间多半是少数主力店经 营，商业业态一旦进化集结，必然走进中大型商业空间，包括购物步 行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前安溪现有的商场 空间，如前所述的鸿业步行街、中闽百货、联谊大厦等。 针对大商场（中闽百货）、步行街（鸿业步行街）及专业市场（茶 叶批发市场），本案优势在于要营造成一个充分整合商业繁华商业地 带周边资源，并对临近街区商业资源尽可能衔接替代的商业形体； 它的集结性是基于区域商业资源，即以地段为基础，而不是如 日用副食品批发市场那样的行业集合市场；而且本案根本的商业形 态与空间形式优势在于复合性， 从城市发展的趋势来看，例如厦门、 福州的步行街、大型购物中心，最终成熟的休闲购物商业形态都取 综合商场、店中店、沿街店、单层与多层商场的复合式商业空间， 而从目前安溪来看，XX商业广场在商业空间、地段优势上是最为灵 活和最为可能的，胜过三十六米大街与大众路一线。 机会点二：XX商业广场拥有强大的商业容量，以及其优越的地段，再者，本项 目是安溪县政府的招商重点工程， 加之开发商的实力等，都将是本项 目成功的利好因素。 ?销售优势一一租约销售，稳定的投资收入保障 行业集合是需要开发商积极引导的， 通过对经营商户的甄别筛选，形成品类 互补、业态互补的商业集合，吸引消费者购物，在消费者的心智定位中，建立 XX商业广场为“一站式购物休闲步行街”的商业定位。 而从投资性物业而言，本案开发商实力、商业容量、业态规划以及地段等因 素，都将是“返租经营”的最佳保证。加之以返租模式（投资回报）模式，将是 本案的销售杀手锏。 ??整理分享.. WORD完美格式 WORD完美格式 ?? ??整理分享.. ?一站式购物休闲中心——创建安溪商业新形态 安溪县内的商业街区，从来都是人群密集，商业品类经营虽然分散，但我们 观察安溪其他乡镇的消费者的消费行为特征， 发现安溪消费者喜欢逛街，乡镇消 费者喜欢到县城中心购物， 进行比较讨价还价，而商家的经营也自觉或不自觉的 集合竞争，而本案第一次有组织的进行商业规划集合， 必将成为安溪市民消费购 物的必达的购物场所。 目前，安溪新步行街可能出现两条，一是 XX商业广场，二是鸿业精品购物 广场。在运用步行街概念上，本案应注意以下几个问题： 加紧主力店招商工作，在招商成功之时，本案