朝阳公园项目可行性实施计划书.docxVIP

稳健系列房地产集合资金信托计划 I 期投资项目之 朝阳公园 3.8 公顷高档住宅项目 可行性研究报告 北京国际信托有限公司 2009年 4 月 目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 摘要 3 \o Current Document 第一部分 朝阳公园项目介绍 5 \o Current Document 一、项目基本情况 . 5 \o Current Document 二、项目规划设计方案 6 \o Current Document 三、项目区域状况 . 10 \o Current Document 四、项目工程进度情况 11 \o Current Document 五、综合评价 . 13 \o Current Document 第二部分 开发商及相关单位介绍 14 \o Current Document 一、项目公司简介 . 14 \o Current Document 二、项目公司股权结构 14 \o Current Document 三、项目公司管理层介绍 15 \o Current Document 四、项目公司财务状况 15 \o Current Document 五、项目公司总体评价 16 \o Current Document 六、股权受益权受让方情况介绍 17 \o Current Document 第三部分 市场分析 . 19 \o Current Document 一、北京市高端住宅市场分析 19 \o Current Document 二、项目区域房地产市场分析 20 \o Current Document 三、项目市场竞争分析 21 \o Current Document 四、 项目SWO■分析 28 （一） 优势 （Strength） . 28 （二） 劣势 （Weakness） . 29 （三） 机会 （Opportunity） . 29 （四） 威胁 （Threats） . 30 五、 结论 . 30 \o Current Document 第四部分 项目经济分析 . 31 \o Current Document 一、 项目总投资估算 . 31 \o Current Document 二、 项目财务效益预测 35 （一）收入估算 . 35 （二）相关经营税费 . 39 （三）成本 . 39 （四）利润及净利润测算 . 39 \o Current Document 三、 财务现金流量和财务指标分析 44 \o Current Document 四、 资金来源与运用和借款清偿能力分析 47 \o Current Document 五、 不确定性分析 . 53 （一） 盈亏平衡分析 . 53 （二） 敏感性分析 . 54 \o Current Document 第五部分 信托方案 . 56 \o Current Document 一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点 56 \o Current Document 二、本项目方案 . 56 \o Current Document 第六部分 项目风险分析 . 60 \o Current Document 一、市场风险和应对 . 60 \o Current Document 二、信用风险和应对 . 60 \o Current Document 三、流动性风险和应对 62 \o Current Document 四、操作风险和应对 . 62 \o Current Document 五、政策风险和应对 . 62 \o Current Document 六、经营风险和应对 . 63 摘要 ? 项目简介：地处朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路 与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览朝阳公园一望无际的美景，向 东是朝阳公园青翠的森林绿地， 地理位置绝佳。总建筑面积 23.5 万平米， 总 投资约 42 亿元，建设周期为 2009 年 -2011 年。产品定位为高档住宅社区， 主要是高层公寓和酒店。该项目为朝阳区的重点项目，建成后，将成为该区 域的标志性建筑之一； ? 融资额度： 6 亿元人民币； ? 融资期限： 2 年； ? 融资成本：每年 8.5%； ? 交易模式：以信托资金 6 亿元向项目公司增资，增资后项目公司注册资本由 1.05 亿增至 7.05 亿，其中北京信托持有 85.1%股