房地产行业开发总体流程和相关的制度.ppt

;;内容安排; ;第一 房地产行业开发基本流程;第二 房地产开发经营管理制度与政策 房地产开发企业的设立条件 房地产开发项目土地使用权的取得 房地产项目实行资本金制度 对不按期开发的房地产项目的处理 房地产项目转让;房地产开发企业的设立条件 1．有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资本100万元以上； 3．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； 4．法律、法规规定的其他条件。 房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。; （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件 1.按照出让合同约定已经支付全部的使用金 并取得土地使用证书； 2.按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书。; （二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件 划拨的土地使用权可以单独转让，而出让的必须是土地使用权和房屋所有权一并转让。 （三）房地产转让的限制性规定 1.以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的； 2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；; 3.依法收回的土地使用权的； 4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5.权属有争议的； 6.未依法登记领取权属证书的； 7.法律、行政法规禁止转让的其他情形。 限制性规定的目的是为了加强房地产管理,维护市场秩序,保障权利人合法权益。;第三 土地基本制度与政策; 3．农民集体的范围 （1）村农民集体； （2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； （3）乡（镇）农民集体。 4．国有土地的范围;（1）城市市区的土地全部属于国家所有； （2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。;第四 房地产开发建设基本制度;一、房地产交易的基本制度 二、房地产转让 三、房屋租赁 四、房地产抵押; 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 ; 商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。但是，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的投诉最多、最复杂。; 商品房预售的条件 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2.持有建设工程规划许可证； 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期； 4.商品预售许可证。;商品房销售条件 1 .开发企业具有合法身份及资质； 2 .取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3 .取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证； 4 .已通过竣工验收； 5 .拆迁安置已经落实； 6 .供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期； 7 .物业管理方案已落实。 ;房屋租赁;房地产抵押 ;第六 房地产测绘、登记制度;第七 物业管理制度与政策 ;一、物业管理; 3.业主大会： 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由该物业管 理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，应当设立业主委员会作为执行机构。; 4.业主委员会：业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任l—2人。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。; 业主委员会职责： 1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4）监督业主公约的实施； 5