烟台市住宅地产分析总结报告.pdfVIP

一、 总论 烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处 于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘 的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共 识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在 正一步步朝着“大烟台” 的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大 的完整的市场。 二、烟台五区地产基本情况 目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟 平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如 下： （一）、芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人 口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的， 均价已在 7000 元/平方米左右。 但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成 为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾 1 号以 15000 元/平米的价格推出，更是树 立了烟台顶级地产项目的标杆。 而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所 以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的 建设，这一情况正在慢慢得到改变。 （二）、莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：御园、金海岸花 园、东上•海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟台 市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商 业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响， 很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。 但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高 项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。 （三）、开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是 外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场， 进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。 开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西 部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是 激发了开发区房地产价格的快速增长。 （四）、福山区 福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势， 因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的 购房者的第一选择。 正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青 睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达 3700 元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的 重要出路。 （五）、牟平区 牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默默无 闻的角色，价格更是长期处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产项目 频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立，牟平基 础设施的不断完善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。 目前牟平区楼盘均价还没有超过3000 元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不 及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必快 速提升牟平区楼盘的销售价格，预计 08 年均价突破 3000 元，应是在情理之中。 三、烟台地产近几年价格市场分析 作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中的民生问题，为许多人 所诟病，也为许多人所追捧。其中，在当今社会里, 地产价格不但关乎着国家市场经 济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价作为房地产市场的一个重要指 标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域