第部分竞争者调研结论.docx

第六部分 竞争楼盘分析 一、在售竞争性物业综合分析 1 .调研范围 近期对西宁市房地产市场进行了细致的调研，对市场中在售的 20多个重点楼盘产品进行了分 析。现从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结， 寻找市场机会与差异化，为接下来的产品 定位提供参考依据。同时考察西宁房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势， 为本项目准 确定位奠定市场基础。 对城西、城中、城东、城北、城南重点项目进行深入走访，重点考察产品特点与市场空缺，从在售房地产项目共同点中寻找符合当地气候与居住习惯的产品元素， 同时总结市场反应以获取尽量 完善准确的市场信息。 2.建筑规模与类型 项目名称 占地面积（卅） 建筑面积（m） 总户数 万通中心二期华锦苑、骏庭苑 34994 m2 123283 m （住宅） 857 奉青花园 106666 m 142900 m 1299 新西部城 35555 m 60000 m2 580 华盛怡沁园 16000 m2 50400 m 560 维多利阳光在线1期 133333 m 200000 m 1500 美丽家园 62857 m 88000 m2 1100 雅典娜府邸 32348 m 45288 m 500 香榭丽都 45000 m 120000 m 1000 王府花园 23165 m 116124 m2 906 富达园 10533 m 38229 m2 222 嘉宋华?阳光都市花园j 242000 m 250000 m 2000 鸣翠柳山庄 128461 m 167000 m 1391 项目名称 物业类型 汇通商业城 高层  万通中心二期 7栋30层高层住宅+ 1栋30层写字楼 奉青花园 多层 新西部城 多层 华盛怡沁园 主体住宅16栋多层住宅楼。主体由3座咼层商住楼组成。 颐贤新城 多层，小高层 维多利阳光在线1期 多层 康宁家园 多层 美丽家园 多层 雅典娜府邸 多层 香榭丽都 一期多层，二期小高层 王府花园 小高层 富达园 4栋18层咼层 嘉馨花园 4栋13—17层小高层 嘉宋华?阳光都市花园 多层 国际村 多层为主，独院式大中小型别墅为辅。 鸣翠柳山庄 多层，板式小高层，一梯两户. 以上信息显示，城西房地产住宅项目规模大，建筑密度相对较高。整个区域社区密集，居 住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛 人气必然吸引更多的人在城西置业。 西宁市物业类型多层占44%小高层与高层28%多种物业类型混合28%西宁人对高层有 一定程度的认可，阻碍因素主要是高价格和高物业管理费，所以开发商在选择物业类型时 成本控制非常重要。 结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以 1-7层多层商住楼为主，销售价格与未来生 活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空 间，降低销售难度。 3、价格分析 项目名称 价格（元/ m2） 优惠 汇通商业城 1880元/平方米起价 无 万通中心二期华锦苑、骏庭苑 均价2500元/平方米 一周内部认购，享受9。5折优惠。 宏业大厦 2460 元 一次性付款95折， 奉青花园 均价1138元/平方米 一次性优惠10元/平方米  新西部城 1018元/平方米起价 无 华盛怡沁园 均价1120元/平方米 一次性付款每套优惠1500元。单位团购平均价 平方米。残疾人购房总价优惠5% 颐贤新城 均价1880元/平方米 一次性付款96折，银行按揭98折y 维多利阳光在线1期 均价1550元/平方米 无 康宁家园 均价1980元/平方米 无 美丽家园 均价1780元/平方米 团购5套以上98折 香榭丽都 均价2580元/平方米 购房总款3-5%的折扣 王府花园 均价2380元/平方米起价 无 湟水花园 均价2010元/平方米 一次性98折，团购5套以上95折。 昆仑一号 起价2188元/平方米 无 富达园 均价2080-2720元/平方米 无 国际村 起价1018元/平方米 无 鸣翠柳山庄 1680-2060元/平方米 无 滨河花园 均价多层1800元/平方米 小高层2200元/平方米 一次性付款50元/平方米，银行按揭20元/平: 从上述调查楼盘来看，西宁城西多层价格普遍 1900元左右，电梯公寓则在 2000— 2500 元/平方米，单价排列为城中 ＞城西〉城东〉城北〉城南。 西宁的物业大部分项目可提供7成20年银行按揭，项目对无西宁户口的客户贷款有限制， 除非在西宁本市有经济实体或者提供担保，否则不能贷款。价格折扣少，一般一次性付 款与按揭贷款优惠措施无区别。 西宁地区普遍没有折扣优惠，销售人员的说辞是对于开发商而言，一次性付款和银行按 揭从回款角度讲没有显着差异；部分开发商则给予一次性付款的客户相对更加优惠的折 扣，如