房地产在设计阶段的成本控制点.docVIP

PAGE 17 房地产在设计阶段的成本控制点 |成本构成及控制策略?|?? 1.1 成本构成（某地市的项目成本构成） 1.2 建安成本构成 1.3成本控制策略 面对市场下行，控制成本是当前最重要的一个话题。在项目开发的过程中，概念及规划设计阶段是控制成本最有效果的阶段，可控制总成本的85%左右。 控制成本的两个策略： 不可分档部分，固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本； 可分档部分，匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本； 通过对在售项目和其他开发商在售项目的调研，发现同为首置首改客户，但根据客户的购买力不同，对产品需求也不同，因此，?以客户需求为出发点，划分为不同的客户群体，匹配不同售价，不同配置。 2 |成本控制点?|?? （一）可售比 项目的可售比是影响项目利润率的重要因素之一，必须严控，尽可能的增加可售比； 可售比 = 可售部分面积/总建筑面积≤可售比限额 可售比控制因素： ① 控制自持率； ?由于项目公建配套的存在和社区文化集的需求，会产生一部分自持面积，但自持率影响项目的可售比，影响项目的利润率，因此，必须控制其面积与位置，尽量缩小面积和不占用容积率，如社区文化集部分： ②按最低要求控制公建配套面积； 公建配套主要可以分为返还政府部分和代为经营部分： 返还政府部分包括：教育配套、商业服务、医疗卫生、文化体育、社区服务、金融邮电、市政公用及其他等；（社区办公及活动用房）； 代为经营包括：社区便利店等，可作为可租商业； ③将物管用房、设备用房尽量多的设置在不计容的地下空间（需满足规划部门的最低要求）； 物业用房的控制原则：?面积最小化原则。尽量取政府要求的下限值，减少物业用房的配建面积，但同时，应满足物业公司评级的需求。 少占容积率原则：?将未明确必须设置在地上的部分尽可能设置在地下空间，不占用容积率。解决方案如下： 设备用房集中布置原则；设备用房面积最小化原则。 （二）地下车库 2.1 场地 成本分析：场地每抬高100mm，单方节约成本约10元。 2.2?停车效率 控制指标 【项目优化】 成本分析：地下车库节约1m2，成本节约3500元。即停车效率每提高1，1个车位省3500元。 成本分析： 停车效率每节约1个单位，节约成本35元/m2，优化后，停车效率提高了3个单位，建安单方成本约降低105元/m2； 2.3?土方工程 成本控制措施：（原则：因地制宜，场地内土方自平衡，节约成本，节省工期）； ① 选择合适的地下车库形式，严格控制开挖量。 ② 方案设计阶段控制好竖向设计，最大化利用场地标高。 ③ 合理规划建筑布局，最大化利用场地高差。例如，山地建筑中设计策略基于场地优先原则，依场地选择建筑布局、产品类型，道路设计应顺应地形特点，最大化减少土方量及地基处理费用。 ④ 最大可能减少土方外运或外购量，同时控制内倒次数。 选择合适的地下车库形式，严格控制开挖量是控制成本的重要原则之一！ 【案例】 山地建筑中设计策略基于场地优先原则，依场地选择建筑布局、产品类型，道路设计应顺应地形特点，最大化减少土方量及地基处理费用。 2.4?基础工程/结构形式 成本控制措施： ①?尽早进行地质勘察，了解场地地质条件，有效应对地质不利因素。 ② 确定地基承载力等关键数据，控制钻探点密度。 ③ 合理选择地基处理方案。 一般而言，?地下部分结构成本占工程?总造价的25%-30%左右。且根据结构形式不同，其占比也不相同，框剪高层的地下成本比例较高。 地下成本控制措施： 不同的桩基形式对成本及工期影响较大，需要对桩基方案的经济性、可行性进行比选，选择最优的基础形式及埋深。 地上成本控制措施： ?选择合理的结构形式；?严控钢筋、混凝土的限额指标；?避免建筑造型对结构成本的增加，如立面过多的线脚，屋顶夸张的装饰构件等等； 经过测算：?标准层钢筋含量：-1kg/m2 ，成本节约-5元/m2 标准层混凝土含量：-0.01m3/m2，成本节约-4.5元/m2 ? 2.5墙体工程/保温/粗装/门窗工程 墙体成本控制措施： 满足基本功能要求；选材考虑采购及施工的便捷性；材料固化，形成统一的建造标准； 明确交付标准 保温成本控制措施： 满足规范最底防火要求；?合理控制墙体保温层厚度；材料、做法固化，形成统一的建造标准； 固化交付标准 粗装（防水工程） 成本控制措施： 满足国家规范标准做法；?车库顶板排水结构找坡；车库地面排水取消排水沟，改为直接由面层找坡排入集水坑；材料、做法固化，形成统一建造标准，严控成本； 门窗工程 门窗材料标准和限额设计 栏杆材料标准 2.6建筑立面 客户分析： 通过对已建成项目及在售项目的客户调研，发现B档（6500元/m2-8000元/m2）客户对建筑立面所用的材质、屋顶造型等敏感度不高，但不同材质的价格差距很大，因此，在建