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第二节项目定位分析报告 一、项目定位建议 （一）项目定位考量的因素 1、 考量因素一：淮安市商业发展和竞争趋势 淮安市的商业发展正处于从传统向现代转型的过程中。以新业为代表的传 统商业正在积极调整管理模式。转变经营理念，提高品牌意识，朝着现代型商业 的方向发展。来应对变化的新形势，未来新兴业态及经营管理模式将对他们形成 有力的冲击；因此，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现准确和高起点定位。 2、 考虑因素二：提升本项目所在商圈发展的需要 本项目所在的区域，是淮安市唯一的传统商圈，主要以沿街店铺经营为主， 缺乏理念领先、定位明确、规划合理、营销超前、管理规范、设施配套齐全的商 业企业。本项目的业态定位在考虑填补淮安市商业态空白的同时， 以差异化战略、 特色战略、营销战略、服务战略、规模战略直面市内竞争对手，切实解决本项目 自身生存和竞争、发展的问题，成为本商圈的领跑者。这也是需要考虑的长远因 素。 3、 考虑因素三：最大限度地发挥本项目的规模优势 本项目商业建筑面积32000nf,其规模目前在淮安市是取屈指可数的。就目 前淮安市总体经济发展水平和消费水准来看， 如何最大限度地发挥本项目的规模 优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、服务定位、综合竞争策略等充分 体现规模化优势，也是本项目在定位时必须要考虑的因素之一。 4、 考虑因素四：满足淮安市城乡居民休闲娱乐的消费需求 随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对休闲娱乐的消费支出 逐年扩大，如何满足淮安市民的休闲娱乐消费需求， 也是本项目在定位时必须要 考虑的因素之一。 5、考虑因素五：为淮安市创建一个良好的投资平台 金马广场是淮海北路商业街上的黄金区位、规模超大、产权明晰，理念先进、 业态合理、管理专业，满足于一站式购物、休闲及娱乐。从而保障了商铺投资者 的根本利益，同时带给了投资者以巨大的商铺升值空间及稳定的投资回报率。 （二）本项目的业态及经营定位 1、 关于本项目的战略定位 本项目战略定位为：淮安商业企业领导者 建议理由：立足本市，辐射市区，塑造淮安首屈一指的购物中心龙头品牌， 并创造7工苏省的知名冏业品牌。 2、 企业目标定位 本项目品牌战略目标为： 提升金马企业形象和企业地位； 挖掘、拓开项目地块及资产的价值空间； 共同创造全省知名大型商业企业； 通过项目塑造，快速形成商圈效应。 3、 金马广场环境定位 本项目的环境主题定位为：休闲、时尚及公园式的购物之都（香港维多利业 港湾风情式） 建议理由：休闲是指商场的购物环境、营销及服务等方面，都为顾客营造 一个轻松、愉悦的购物余围；时尚是指所经营的商品前卫、流行，紧跟社会消费 品及消费生活的先锋，并引领时尚消费的潮流；主题一但确定，项目的整体设计、 经营都将围绕着这个主题进行。休闲主题作为一个特点，通过景观及功能布局表 现出来，当人们进入项目外广场时，就能感受到他的建筑艺术风格，从楼体立面、 通道节点、楼层区域都将与众不同。尤其是五楼、六楼在整体风格设计成公园形 式的同时，将儿童娱乐（儿童淘气堡、翻斗城、益智娱乐、康体娱乐、运动健身、 魔鬼城、玩具城等）、文化休闲（书吧、展览、书画、学生习作、文化沙龙、收 藏、演艺厅等）及餐饮、休闲等均应有机地分布在公园的各个区域，将购物、经 营隐藏在公园之中。让顾客身心放松、感觉随意、体会休闲。 4、关丁本项目的业态定位 本项目业态定位为：大型购物中心 经营主体包含6个主要业态： 业 态 规划面积 规划楼层 经营、管理 超市 2000 m2 -1F 超市自我经营管理。 精品白货 11000 m2 1F-4F 委托管理公司统一经营管理。 餐饮 2000 m2 6F 招租、联合经营 休闲娱乐 2270 5F、6F 招租、联合经营 配套服务 1400 均匀分布在各楼层 招租 视听 200 m2 5F 招租 说明：以上规划的各业态的面积只是预计规划数据， 在项目实际运作中，面积可 以适当以10%勺幅度调整；办公室区域、仓库区域、设备房均未计入以上规划的 经营面积中。 5、关丁本项目的市场定位 本项目市场定位为： 面向中、高阶层，以中档消费为主，兼顾少量高档及中、低档消费需求。 高：高中：中高：中：中低：低中档搭配比例为 5: 5: 15: 55: 15: 5,以求消 费群体的最大化。 各业态具体的市场定位为： ★ 综合超市：服务丁该商圈周边居民的各类中、低档民生消费品。 ★综合现代白货：服务丁淮安市主城区和周边县镇企事业单位消费者的 白货类、服装服饰类商品、居家生活用品等。其高：中：低档比例为 10: 85: 5。 餐饮、娱乐、休闲项目：满足本项目顾客和当地居民的餐饮、娱乐、 休闲消费，中高：中：中低档比例为3: 5: 2。 服务项目：方便社区居民，便利消费者。 建议理由： 本项目的市场