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综合开发项目建议书 编制单位 编制日期 ————————规划项目建议书 第一编 . 项目策划： 1.1 项目策划意义 项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果， 从而能够更好的把握 项目的进展。同时策划还需对项目定位、 市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设 计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、 最重要的基础是项目成败的关键。 1.2 项目概况 ： 1.3 项目建设条件分析 1.3.1 有利条件 区位适中，交通便捷 林木葱翠，风景秀丽 文化意蕴，地灵人杰 水清如镜，山水有情 1 ————————规划项目建议书 周边环境，蓄势待发 1.3.2 尚待解决的问题： 用地权的问题 用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。 公路接口问题 基地距公路 5 公里，这一段路的建设问题需要落实。 建设规划问题 基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。 开发管理机构问题 目前尚未建立明确、 健全的开发管理机构。 应尽快按公司法建立专项开发公司， 健全机 构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。 其他问题 1.4 项目名称： 项目名称为：————项目综合开发规划 ——以松泉为名，突出基地自然景观特征。 “松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。 “泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。 2 ————————规划项目建议书 “地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲 娱乐综合性项目的开发。 1.5 项目定性与定位： 随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高 . 双休日 , 黄金周假日消费和外出旅游日 益增多 . 一方面刺激了旅游市场的消费 , 同时也对旅游开发提出了新的要求。 经济单一型的旅 游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低， 直接影响旅游经济效益的整体提升， 使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用， 不 能吸引游客。 所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面： 1． 综合性 ：指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上， 要能满足不同消费能 力、不同消费兴趣的消费群体的要求。 如要综合考虑安排生态农业、 健康疗养、 娱乐、 休闲、度假项目 2． 针对性 ：园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。 生态农业 —— 广泛的旅游人群，不同收入的消费群；学生团体等。 健 康 —— 项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄 组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。利用 基地良好自然生态环境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。 疗 养 —— 拟把该项目的受众定位在老龄人群。 我国已逐渐进入老龄化社会。 随着 社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不 足 , 亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。 此外，这种社会现实也对旅游及服务市场提出了新的要求。 一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理 专门化不强。同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。 娱乐休闲 —— 在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年 轻人和儿童的活动和消费需求。 这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率， 不仅扩大 了接待人群， 也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐， 对老年人的身心修养大有裨益。 同时， 3 ————————规划项目建议书 也增加了园区的营业收入。 根据苑区的景观条件和建设用地条件设置具有特色文化、娱乐、度假、田园劳作等项 目。 3． 主次分明： 基地用地建设条件有限，项目设置必须主次分明。以健康疗养项目为 主体，生态农业、娱乐度假项目为辅助。 1.6 项目性质定位 ： 针对老龄人群疗养、度假、怡享天伦之乐 ; 以适合老、中、 青、幼各个年龄层次人群的多种娱乐活动为中心内容 , 结合特色文化、 农事活动的综合性度 假山庄； 1.7 项目特色定位 : 主要自然景观 , 主要特定项目 , 特色经营设置 , 1.8 市场调研与分析 市场调研内容 ： 周边地区旅游消费市场需求的变化趋势： 客源市场调查及定位： 消费者特征调查分析： 周边同类项目差异性比较： 市场分析结果 ： 项目目标市场的定位： 客源市场的空间定位与层次划分： 客源市场规模及变化预测： 项目建设规模的控制： 项目投入与建设分期的控制： 4 ————————规划项目建议书 1.7 设施配置与规模： 1.7.1 健康疗养设施 1.7.2 生态地业