物业管理管理案例分析.pdfVIP

物业管理现实案例法律法规分析 1、房屋质量有问题能否拖欠物业费？ 案例： 滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案 　　滕某以 房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没 “ 有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。 为由，一直未交付物业 ” 费。 　　原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳 相应费用。 　　法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商 品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整 范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如 果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进 行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。 2、不允许装防盗网，失窃后产生纠纷，物业公司是否应该担责？ 案例： 小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规 定。 很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉 通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等 陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。 　　经管理处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法庭。 经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位， 管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意 外损失，物业公司不承担法律责任，所以不予赔偿。 点评: 　　1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安 防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况， 双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。 　　2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。 3 、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任 。 3、小区散步被撞死 物业公司担何责？ 　 案例： 黄阿婆自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，被小区的保安开摩 托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求 赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费。 海城区法院经审理查明，被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会 的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方订立了《委托管理协 议书》，明确了双方的权利义务。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。 黄阿婆在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安下班 后驾驶摩托车(无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄 阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救无效死亡。吕代森因犯过失致 人死亡罪被法院判处有期徒刑 5 年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属。吕代 森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持 原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。 要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安 是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对 保安过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处 理事故的交通费、误工费也未能举证证实。 法院认为，小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托 管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在小区的原告向被告交纳物业管 理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实 履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐 业及生活安全，造成原告之妻黄 阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤 致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定， 对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被 告向原告作适当的赔偿。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管 理条例》第三十六条之规定。 4、物业管理公司应如何对业主的装修进行监管？ 案例： 　　某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚 在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的 同时也遭