江西赣州火车站地下商城项目可行性报告2011.pdfVIP

江西赣州火车站地下商城项目 可行性报告 2011 江西赣州火车站地下商城项目可行性报告 一 .项目描述： 项目位于江西省赣州市火车站站前广场地下，属于人防工程改造出来 的地下商城。 二 .项目基本指标： 2.1.项目地址： 位于赣州市五洲大道中段火车站站前广场地下一层， 离 市中心区约三公里。 2.2 占地面积： 25000 平方米 2.3.项目层高： 4 米左右 三 .项目现状： 3.1.项目目前在站前广场上并没有明显的标示， 通过水泥台阶与火车站 广场连接。项目目前被用来做小旅馆、小饭馆，档次很低。且项目周边目 前人流量较少，人气明显不足。 3.2.项目所处火车站站前广场现有 21 路公交车始发、终到 3.3.赣州火车站目前有 76 趟客运列车停靠，其中 8 趟为始发、终到 四.项目基本利益分析： 4.1.项目预计销售额： 25000 ㎡*6500 元/ ㎡=1.625 亿 4.2.项目预计代理费： 1.625 亿*8%=1300 万 1.625 亿*10%=1625 万 五 .项目基本操作思路 5.1.高利益 =高付出 5.2.代理商需投入保证金 50 万 5.3 所有的专业设计由代理方决策 （包含基建、装修、广告、规划设计、 经营管理、招商等等） 5.4 代理商等同于 50% 的运营开发商 六 .项目投资判断（此财务投资为静态测算，实际启动资金约为 2000 万， 实行滚动开发的模式） 总计： 项目 标准 小计 1.土方、基建工程（仅需改造） 400 元/ ㎡ 1000 万 预计总投资： 2.达到商场需求的装修装饰工程 1500 元/㎡ 3750 万 7300 万 3.消防报批、报建费用 500 元/ ㎡ 1250 万 毛利率：122% 4.设备（电梯、中央空调） - 800 万 5.销售广告 500 万 七 .策划基本思路 7.1.商业卖使用权（经营权） ，80% 投资， 20% 自营 7.1.1.带租约销售 7.1.2 返租（ 10 年或 15 年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自营兼租赁 7.2 否定原有代理公司小商品街的策划意见，从以下几点入手 7.2.1 结合火车站流动人口相对庞大的特性 7.2.2 建议做休闲、餐饮、娱乐、购物的都是综合体 7.2.3 在规划业态上，按组团、流线来区分 7.2.4 立足火车站，辐射 1 个行政区，打造次商业中心地位 （60%-70% 来自流动消费， 30% 来自居民消费） 7.3 反推论证价格体系 7.3.1 按十年返租进行推算： 6500 元㎡/120 月 =54 元/ ㎡/ 月， 回报率： 9.9% 7.3.2 按十五年返租进行推算： 6500 元㎡/180 月=36 元/㎡/