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不同类型旧城改造项目的比较研究 类型一：都市中心区——功能 多元，高端引领 通常一个都市的进展大多围绕中心城区展开，都市中心承载着都 市功能与活动的要紧部分。在都市经济进展的推动下，其市政配套和功能 结构一直处于更新与再开发之中，因此都市中心往往成为旧城改造的重点 区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施专门完备，学校、医院、 金融和商店等配套设施也相对集中，同时都市中心区拥有核心区位与交通 枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车 场以及停车泊位少等。最典型的案例便是 :早期上海市卢湾区、静安区、黄 浦等中心城区进行的旧区改造。 都市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，都市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调剂。 都市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话能够保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种都市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。 高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，然而私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正持续吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外都市的体会来看，高端商业从事最好的商业形状，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。 步行系统——专门多情形下，旧城自带的商业项目差不多拥有固定的购物客群，然而其往往同时担负着都市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。然而，如果简单加以 拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒服性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。 从上述产品和案例能够发觉，不管是局部调整商业品质依旧拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提升，投资成本全然不可能收回。由此，商业中 心改造应该慎之又慎， 分时期分地域逐步改造。 与此同时，在爱护历史建 (史建博客 |史建新闻 )筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消 费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期 (论坛 像册 户型 样板间 视频 )、三期 (论坛 像册 户型 )开发，如此能够降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。 类型二：历史文化区——维系 文脉，挖掘价值 每个都市都有自己的历史文化遗址，例如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。都市历代古城建筑真实地记录了都市个性的进展和演进，是都市不可再生的宝贵资源，也是都市底蕴和魅力所在，更是都市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌爱护不够重视，导致都市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍都市交通进展而遭到拆除 ;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对都市古建筑、历史街区进行的大拆大建，事实上质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。 随着都市爱护意识的增强，一种由“建筑更新 +功能置换 +商业运作”的开发模式日渐普及，代表项目如以青岛租界地、上海新天地等，通 过引入现代的商业经营治理运作，转变市场关于旧建筑的认知，使消费者 对旧城印象从破乱不堪转变到富有文化品味。该种模式要真正实现效益 (商业效益、社会品牌效益 )需要高额的改造费用，如新天地仅 6 万平方米，改造费用却高达 14 亿元。此外，这类改造项目还必须拥有较强的商业运作体 会，例如新天地为带动整个区域的人气，在早期开发中，投入了大量的前期成本，并以极优待的政策引进品牌商家，才能有带动整个区域的人气， 使得周边房地产价值提升，从最开始的每平方米 8000-10000元，到后来均价每平方米 4 万元。 类型三：混合居住区——配合 政府，统筹操作 混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史缘故，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增