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轮候查封制度及其适用 一、轮候查封的立法背景 在 2004 年 2 月 10 日最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 （以下简称通知）文件以前，我国有 关查封房地产的法律规定是，若该房地产已被足额全部查封，则后来准备查封的单位不得重复查封；若该房地产未被足额全部查封，则可对已查封财产的剩余部分进行查封。这样的规定在客观上使得有些债务人可以通过形式上“合法”的手段逃避债务，损害债权人的合法权益。例如债务人可以和第三人签署虚假合同建立虚假债权债务关系，让第三人请求法院查封其财产，率先进行财产保全，这就使得真实债权人在实现债权时，无法行使财产保全措施，使得债权难以实现。轮侯查封制度的出台，就避免了查封在先的法院解除查封措施后，其他法院因无法及时了解情况未能及时采取强措施而导致债务人转移财产，使债权人的合法权益难以实现的局面。 轮候查封制度的出台改善了执行标的物长期处于查封状态而得不到及时处理的状况。由于轮候查封能否及何时生效、到期抵押权等优先受偿权何时实现，均取决于查封法院何时行使处置权。查封财产迟迟不处理必然会危害到轮候查封债 权人、抵押权人的利益，而且不符合执行效率原则的要求。 因此，应当对查封法院的处置权予以适当的限制。轮候查封 制度的确立产生有利于多个债权的实现，并提高了执行效 率，为更好地解决“执行难”提供