南京房产市场项目分析定位.docxVIP

第一部分市场篇 一、社会经济背景分析 （一）概况阐述 1、 区位 南京市是长江流域四大中心城市之一， 具有经济区域优势，处丁沿海开放地 带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、 金融中心上海，是中国国土规划 中沪杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、 沿江、沿线开放战略中处丁枢纽位 置，具有加速经济国际化的有利条件。 2、 经济评述 综合市场 占有率 长期综合经 济增长率 综合地区 GDP 综合人均收 入水平 城市综合党 争力 数值 排 名 数值 排名 数值 排 名 数值 排 名 数值 排 名 南 京 0.50 11 0.25 13 0.05 23 0.12 22 53.45 12 上 海 1.00 1 0.58 2 0.11 4 0.34 4 368.39 2 苏 州 0.49 15 0.25 11 0.08 8 0.13 16 66.99 8 （注：引自倪鹏飞主编《城市克争力蓝皮书：中国城市克争力报告》 ，社会科 学文献出版社，2003.3月） 从城市竞争力相关数据来看，南京还未具备在长江经济带中扮演重要经济角 色的实力，不仅如此，其在本省内的经济影响力也日趋下降。 3、南京现存的城市格局是“单核向心型”城市布局。 这是与南京的城市经济特色----内环状的封闭式经济结构相对应的。这种城 市布局在经济上以鼓楼一新街口区域为主核心， 其在城市经济发展的某阶段有一 定的正面作用。 但随着南京核心区经济发展空间的狭小，此种模式导致了地区经济模式无法 形成或完善，一定程度上限制了周边区域经济发展，也影响南京整体经济的发展。 城建规划和南京人口分布结构将随着经济发展产生相应的变化， 资金、配套、 人口向周边分流将会是今后长期的现象，这些变化将会给房产业带来深远的影 响。 4、人口特征 ?南京人口稳定增长，流动人口比率上扬。 南京人口的增长将持续20年左右达到峰值，根据对南京市九十年代人口增 长的分析，南京人口的增长已不取决丁自然增长， 而主要取决丁机械人口和流动 人口的增长。 ?家庭人口结构越来越小。 户均人口 2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续 上升。 ?南京居民收入水平■呈纺锤形分布。 ?家庭总收入构成表（单位：元/人?年） 指标 南京巾 总收入 9856.07 1、工薪收入 6616.98 工资及补贴收入 6360.46 其他劳动收入 256.51 2、经营净收入 151.89 3、财产性收入 28.41 4、转移性收入 3058.79 （二）南京社会经济特征对房产的影响 1、 城市规模制约房产升级。 城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。 从人口规模来看，南京市区目前只有不足 300万人口，2010年的规划人口规模 也不过500-600万；从城市性质和功能来看南京目前仅能作为长7工三角洲国际 化城市圈中的区域中心城市。 南京城市的地理特征（西、北面临长7工，东隔紫金山，以及大片军事用地） ， 城墙内空间的狭小，限制了城市规模的扩张，而规划中一城三区的城市副中心， 由于交通、配套等条件的制约，还没有承担起疏散主城人口，实现就业与居住同 步发展的作用。 这种城市格局发展的结果，导致了居民购房不愿出城，造成了市区土地资源 的稀缺，房价高昂。同时规划与配套的滞后导致了城市规模扩大化的无绪发展， 造成了先发展，后规划，再补救的现实。 2、 城市化进程脱节。 一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考 察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。 城市化必 须同时与城市的现代化相结合，才能真正培育起发展极。 南京城市化的水平严重滞后于经济发展的水平， 最突出的是现代化基础设施 建设的水平偏低和产业升级不足， 而且由于基础设施建设水平不高 （大的交通框 架尚未形成，规划建设的档次不高），进一步阻碍了产业升级，直接影响了城市 化发展的水平和房地产开发的进展。 3、 广业结构失衡。 如果讲，二产是国民经济的支柱，那么三产就是经济发展的稳压器。目前南 京第三产业从业人员约有110万人，高于一、二产业，但与欧美发达国家 60%勺 三产从业人员相比尚有不小距离。 同时，今年1 — 5月，南京76.87亿元的三产投入中，有63.39亿元投入了 房地产业。即房地产业的投资比重已站到了整个三产投资的八成以上。 除房地产 业外，三产的金融、保险、咨询、邮电、航空、运输、医疗、信息、服务等众多 行业的投资总额仅占其余的20%产业投资比例严重失衡，不能给居民带来更多 的就业机会，制约了城市总体实力的发展壮大，与富民强市目标的实现相背离。 4、后续消费力萎缩。 据物价部门统计，2002年南京的物价指数持续走低，全年处于负增长的水 平。但是与之相比，商品房价格指数却惊人的