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XXX 金海联商业广场 房地产项目研究报告 第一章 项 目 概 况 第一节：项目基本情况 一、 项目名称： XXX 金海联商业广场(暂定) 二、 项目地址： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 。 三、 项目内容：拟建一个集商务( CLD )、购物( shopping mall )、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场， 打造 XXX 西部的商业旗舰。 四、 项目目标： 1、 使之成为 XXX 西部的标志性物业。 2、 实现本项目物业潜在价值最大化。 3、 创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。 第二节：项目区位分析 一、区位 (一)、项目地块位置状况 XXX金海联商业广场房地产项目地位于 XXXXXXXXXXXXXK项目总占地34.41亩，其中主题绿化 广场占地 8 亩，项目房地产占地 26.41 亩。 (二)、项目地块区位因素分析 1 、一般因素 (1) 、地理位置 略】 2)、 自然环 境 A、 地势、 地貌 略】 E、 气候、 水文 略】 、城市性质 【略】 、行政区划 【略】 (5) 、社会经济状况 【略】 2、区域因素 、位置 项目地块所在区域位于 XXXXXX茨汇处，该区域系 XXX中心地带，距市内最繁华地市中 心市场约950米，距中心汽车站约1000米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地” 、交通 公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道 XX路、XX路、XX路、XX路相连。 铁路：XX、XX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。 、基础设施情况 供水 市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。 排水 区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。 供电 区域内电源来自市政供电网，供电保证率高 通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。 （4） 、环境条件 区域环境质量较好，环境污染较小。 （5） 、产业集聚度 区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。 3、个别因素 随着城市的发展，目前的XXX路口三角地块，由于历史原因已经不能适应经济发展的需要，配套设施落后、 消防隐患严重、环境恶劣等因素已严重影响城市形象，阻碍了 XXX的城市发展，因此该区域的改造已列入 XXX城市建设中的重点工程， 并欲通过对其的改造开发， 提高城市品位， 将该区域建设成一个以商务 （CLD）、 购物（SHOPPING MAIL）、娱乐为主的一流商业广场，并将成为 XXX的标志性建筑，打造 XXX西部及周边五 省的商业旗舰。 该项目与“ XXXXXXX商业购物中心”项目连成一体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位 的一个范例。 二、经济指标 规划经济技术指标： 总用地面积： 34.41 （亩） 主题绿化广场占地： 8（亩） 项目房地产占地： 26.41 （亩） 项目房地产建筑面积： 66000（平方米）『共十八层』 其中 地下一层： 8000 （平方米）『地下商场』 地下二层： 8000 （平方米）『地下停车场』 绿化率： 容积率： 裙楼： 32000（平方米） 『四层， shopping mall 』 主楼： 18000（平方米）『十二层 ,CLD』 46% 2.04 第二节：宏观经济分析 （1） 2002年是中国宏观经济迅速发展的一年，国民经济持续快速增长， GDP有望保持在7.8 %左右。价 格水平降幅趋缓，消费需求稳定，投资快速增长，整个宏观经济环境呈现良性循环。 （2） 2002 年是中国入世后的第一年，政府在各领域里的改革进一步深化，市场经济进一步得到了规范， 从而使投资环境得到更好的优化。 （3） 十六大的胜利召开，“全面奔小康”战略纲要的提出，促使在今后几年你，政府将继续实施积极的 财政政策和稳健的货币政策，并将继续扩大内需刺激消费，来拉动经济的发展。 （4） 北京申奥成功，上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广，已使中国众多 的城市走出了传统建设的怪圈，进入一个着力提升城市品位，科学的经营城市、建设城市的新阶段。 （5） 国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用， 虽然最近不少专家提出目前的房地产业 走近“泡沫化”的悬崖，央行也提出“警惕房地产泡沫”，但随着中国金融业的成熟，金融界会更加谨慎 的介入房地产业，这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。 综上所述，房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业，这对开发商来说是一个绝好机遇，但同时也 为开发商提出了不少难题，针对目前房地产局部“过热”的现状，迫使开发商选择有潜质的项目。因此， 协同政府进行“经营城市”、重塑城市、提升城市的品位，无疑已成为有远见的开发商关注的热点。 第三节：项目SWO盼析 一、 优势 S 1、自然环