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XXXX房地产开发有限公司 机构设置及运营管控纲要 第一版 陈佳炜 2014-2 本文为XXXX房地产开发有限公司项目运营管理理念和模式，将在实战中不断检验与完善。  目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 1组织机构编制 1 1.1 机构设置 1 1.2 机构设置说明 2 1.2.1 设置理念 2 1.2.2 岗位编制及主要职位描述 3 2 投资收益跟踪管理 5 2.1 投资收益跟踪管理体系 5 2.2投资收益跟踪管理模型 5 2.3 项目投资收益跟踪协同管理 9 2.3.1 项目收益的PDCA闭环管理 9 2.3.2 项目收益跟踪的管理分工 10 3 项目计划管理 13 3.1 计划管理概述 13 3.2 关键节点计划 14 3.3 主项计划 17 3.4 专项计划 19 3.5 部门计划 20 3.6 阶段性成果 22 4 动态成本监控与合约规划 25 4.1 成本的全生命周期管理 25 4.2 基于控制的成本管理体系 25 4.2.1目标成本多版本管理 26 4.2.2合约规划 27 4.2.3月度资金计划 29 4.2.4成本控制手段 30 5 项目营销管控 32 5.1 围绕营销指标进行过程化管控 32 5.1.1销售管控的指标体系 32 5.1.2指标落地的关键过程管控 33 5.2 销售业务管理的标准化 36 5.2.1销售工作项标准化 36 5.2.2销售现场管理标准化 37 5.2.3客户资源管理标准化 38 6 项目运营支撑体系管理 39 6.1 项目运营决策会议管理 39 6.1.1项目运营会议分类和原则 39 6.1.2会议决策管理标准化 39 6.2 项目运营绩效管理 42 6.2.1绩效指标体系 42 6.2.2基于项目计划的绩效管理 43  1组织机构编制 机构设置 监事会董事会 监事会 董事会 B项 目 团 队B项目总监A项 目 团 队A项目总监成本 B项 目 团 队 B项目总监 A项 目 团 队 A项目总监 成 本 设 计 部 总经理1 总经办 总经办1 副总经理 副总经理1 运营计划部2财务部3客服营销部1 运营计划部2 财务部3 客服营销部1 工程技术部4 成本合约部3 行政事务部2 图 1.1 组织机构设置图 机构设置说明 设置理念 管理机构设置目标：围绕企业经营目标，基于纵向“企业经营目标——投资收益管理——业务单元落地”分层次开展项目管理活动，其中投资收益管理是重心。项目运营管理横向聚焦项目全生命周期，从项目论证、拿地、规划设计、工程建设、策划销售、竣工入伙全过程管控。 四大核心管理要素： 计划管理：聚焦经营，强化协同，实现开发目标的过程监控。 成本管理：打造以合约规划为中心的成本控制体系。 销售管理：监控销售计划，实现销售价格管控，做好营销费用管控。 资金管理：实现预算资金的计划内、外的规范流程审批，严格把控资金进出。 四大支撑体系： 会议体系：构建规范、标准、高效的会议体系。 成果体系：不以事项结束为结束，以事项对应成果的质量好坏为结束。 绩效驱动体系：绩效目的不在于考核，而在于驱动和牵引。 信息化支撑平台：实现管理层查阅监控，工作汇报、工作推进和沟通协调信息化、自动化。 机构运营效果目标： 实现项目运营情况可知：通过财务结果指标（销售额、利润值、现金流）、过程管理指标（生产进度、存货进度、销售进度、回款进度和利润完成进度）、异常信息指标（设计变更、进度异常、成本异常、质量异常及客户服务异常），对项目运营情况做到全面、及时、尽可能接近真相的了解。 实现项目运营过程可控：运用直接干预操作、过程关键点决策、主动监控和预警、通过获得信息进行监控和事后审核监控等管控手段，强调指标体系的过程动态回顾，采用务实的管控策略（项目前端管利润、中端管质量、后端管客服与品牌），做到项目全生命周期的有效管控。 实现项目运营效果可预测：项目运营效果预测聚焦利润和现金流，核心在于经营性现金流的预测。构建项目投资收益跟踪的回顾机制，通过事件触发或事件触发去推动运营效果的科学预测。 岗位编制及主要职位描述 编制数量：在目前公司单独运营一个项目的情况下各岗位编制情况如下。 总经理、副总经理各一人，总经办设文员一人； 运营计划部设置运营经理一人，计划专员一人； 财务部设置财务经理一人，会计、出纳各一人； 行政事务部设置行政经理一人，行政专员一人； 成本合约部设置成本经理一人，土建、设备合约专员各一人； 工程技术部设置工程经理一人，土建、设备、景观工程师各一人； 营销部设置营销经理一人。 编制说明：以上人员编制共18人，为各岗位不兼任的情况下项目运营管理基本配置。在项目开展初期允许一些岗位空缺及岗位之间合理兼任