2020年世联行-镇江协信太古城商业竞标提案报告.pptVIP

竞标提案汇报 协信太古城 世联行 2018.8.28 目录 01 02 Contents 对项目本体的认知 03 04 对周边市场的分析 项目定位 品牌定位及业态细分 05 商务条件 PART 01 对项目本体的认知 项目地理 联投汉口郡项目位于汉口北大道，坐拥汉口北十大专业市场，汉口北区域是武汉市 近年重点支持的居住、商业及总部经济的“东北新城”。联投汉口郡整个项目总占地40万方，总建筑面积50万方，容积率为1.6，绿化 达60%。 交通公交：293、253、297路可至汉口北联投汉口郡站下车步行100米内即到小区门口。 轻轨：距离在建中的轻轨21号线梅教街站约900米。 教育：幼儿园项目配套幼儿园、滠口街中心幼儿园、朝阳双语幼儿园、中小学武湖小学、武湖东风小学、武湖职业高中、武湖中学、武湖东风中学 生活：综合商场汉口北十大专业市场、华中物流超市、环宇超市、中百仓储、武湖正街菜场 医疗：医院血防医院、武湖医院 银行：中国工商银行、武汉农村商业银行、中国农业银行 邮政中国邮政 内部配套:幼儿园、超市、会所 项目地理 联投汉口郡项目目前推出一期和二期的商业，二期商业位置较好，靠近主干道，便于展示，而一期商业的位置相对闭塞。 二期商业 一期商业 项目地理 联投汉口郡项目周边有待完善，但是车行出路较为方便，整体区域内消费低于全市平均水平，处于中低端生活区。。 驾车到商业区 驾车到机场 驾车到地铁 驾车到轻轨 45分钟 13分钟 5分钟 5分钟 项目地理 联投汉口郡项周边3公里内总住宅不超过30个，市场培育阶段，楼盘入住率不高。 项目地理 联投汉口郡周边3公里内写字楼数量总共16家，大部分集中在往盘龙城区域，项目周边写字楼较少。 项目地理 联投汉口郡周边3km内以幼儿园教育居多，小学和中学配套较少。 项目地理 项目认知：项目地理位置较为一般，但交通路网好，驾车和地铁出行都较为便利，但是区域内配套欠佳，消费水平不高，而项目本身位置一期展示面较为闭塞，后期的主要消费来源以小区住户为主。 PART 02 对项目本体的认知 区域市场-太和广场 商业建面 3万方 商业形态 百货商场 主力面积 37-75㎡ 商业层高 6层 销售方式 仅二、四楼自持，对外出租 价格 租金3元/天·m2 业态 手机店、维修店、电子产品、美甲店（百货为主） 商家入驻率 25% 区域市场-中央大街 商业建面 2.08万方 商业形态 一站式商业步行街 主力面积 30-120㎡ 商业层高 地下一层 销售方式 80%出租、20%直接销售 价格 租金6元/天·m2 销售40000元/m2 业态 餐饮、服装店、健身、美容（购物业态为主） 商家入驻率 95% 中央大街于15年2月正式开业，项目总建筑面积为20885平方米，全长约250米，南北方向位于电力路上，全长约260米，采用直接销售（20%）和招租（80%）营销模式，整体出租率达95%，打造的是一站式商业步行街，得益于良好的区位地段，运营业绩良好。 区域市场梳理 类别 项目 主力面积段 业态 入驻状况 售价 租金 底商 润康城 160-320㎡ 餐饮、超市、水果店、火锅店等 20% 1-2层24000元/m2 3层12000元/m2 75元/m2·月 美的城 100-130㎡ 餐饮、超市、五金店 70% 1层32000元/m2 2-3层逐层递减1万 100元/m2·月 本案 37-62m2（沿街） 超市、餐饮、咖啡馆（沿街） 40% 35000-40000元/m2 100-130元/m2·月 （沿街） 综合体 中央大街 30-120㎡ 餐饮、服装、健身、美容 95% 40000元/m2 180元/天·m2 太和广场 37-75㎡ 手机店、维修店、电子产品、美甲店（百货为主） 25% —— 90元/天·m2 市场分析：区域商业市场中，地商产品面积多以100m2以上的产品为主，均临街，租金受地段影响较大，产品多为生活配套；综合体项目产品面积以小面积为主，租金水平受运营状况影响较大。 综合体项目皆已运营，后期主要竞争来自周边区域内的商住项目的底商产品 产品定位 关于“产品定位”的思考 ——如何提升竞争？如何拔升价值？ 如何塑造形象？如何演绎形象？ 全新商业形象定位 全龄式·超10万方五星级商业中心综合体 ——协信太古城·星光里 公寓定位 NO.1： 最好地段对位＋最优交通对位 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *