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{店铺管理}中国专题商铺的商业逻辑和资本逻辑 期待的以租抵供的梦想纷纷破灭，最终掉进了潘石屹精心设计的投资陷阱。 但是这并不妨碍潘石屹继续炮制铺王拍卖的游戏。2007年1月，朝外SOHO的铺王拍卖，继续创造新的天价神话。2007年1月21日，SOHO中国和搜房网再度联手，对朝外SOHO铺王联合进行网上无底价拍卖，此次拍卖的两套“铺王”一套建筑面积为165.32平方米，层高4.8米;另一套建筑面积为215.47平方米，层高4.2米。拍卖最终以总价3450万元成交，建筑面积每平米90601元，再次创造了铺王拍卖的“神话”。对此，中国步行街工作委员会秘书长董利撰文《商铺拍卖无异杀鸡取卵开发商应获取合理利润》，委婉地批评这种做法，董利认为“商铺拍卖取得了高价，看似获得了较高的商业价值，而实际是提前释放了这个商铺未来升值的空间。”“开发商通过拍卖方式使开发利润最大化，实际上是杀鸡取卵，对未来商业发展的不负责;其次，投标者出高价获得了商铺，但为后期的出租带来了压力和困难;还有，如此高的商铺销售价格，带动了此区域商业租金的提升，对商业经营者来说，减小了赢利空间，经营压力随之加大。最终结果是商业的培养期将延长，整体繁荣可能将变成一种长久的期待。”“以上几点来看，我反对商铺销售时进行拍卖的方式。”。2007年1月15日出版的《楼市》杂志更是在《朝外SOHO：投资回报率可能低至3.62%》一文中尖锐地指出朝外SOHO的做法是将“经营风险抛给投资者”，“租金回报率或低至3.62%”。 游戏还在继续。2007年6月23日，光华路SOHO的铺王拍卖再次粉墨登场。这次，清华大学CREO培训办首席专家朱凌波撰文《“光华SOHO”拍卖是噱头吗？》对此提出质疑：“不知此次拍卖未知天价的中标业主将来靠什么回报和变现：租金、经营利润还是转让或抵押？如果说中国的商铺销售已经违背了商业地产的全程运营规律，还算一种所谓投资行为的话，那拍卖是否更象一种投机行为？”，温和的语气背后是对潘石屹铺王拍卖游戏的怀疑。 这种景象非常耐人寻味：一方面是前边拍卖的商铺投资回报率低得可怜、投资客被套牢的惨痛事实，一方面是后面的投资客前赴后继、对潘石屹铺王拍卖游戏的坚定的追捧;一方面是媒体的曝光、专家的质疑，一边是一次次的故伎重演。这里面无法解释的矛盾在于：如果潘石屹的铺王拍卖真的违背了商业地产的运作规律，而且事实也证明了购买SOHO的商铺投资回报率低得可怜，而且这样的“前车之鉴”已经通过发达的传媒变成了业界的“通识”，但为什么还是有那么多投资客对潘石屹的铺王拍卖游戏乐此不疲呢？ 抛开潘石屹五个SOHO项目的产品具体的差异，就其运作思路而言，总体上是一脉相承的：面向投资客设计商铺以及写字楼等产品，通过炒作提升产品影响力，第一时间寻求销售套现。从一开始，潘石屹就没有太多的考虑后期运营的问题，所以批评潘石屹“但求销售套现、缺乏培育观念”并不冤枉他;潘石屹自始至终盯着的都是投资客钱包里的钞票，为了让投资客自觉地踊跃地把钞票往他口袋里送，什么炒作手段能达到目的潘石屹都是不会反对的，比如吹牛租金可以达到多少多少美金的“承诺”等，总之，有一条原则潘石屹很清楚，不管吹过多少牛，这些牛皮都不会写进商铺销售合同的，既不承诺包租、返租，更不会承诺兑现投资回报率，因为潘石屹心里很清楚，以如此高的价格卖出的商铺，打死他也无法获得10%的回报率;至于投资客买完商铺之后如何将商铺以潘石屹吹牛的价格租出去、如何获得预期的投资回报、以及如何进行业态规划和业态控制、如何培养商圈等，潘石屹认为这完全不是他的责任。为此潘石屹发明了一套“无为而治”的理论：“商业管理最好是不要主观控制，无为而治是最好的办法。一个商铺死掉的话，可以再换新的补充进来。” 专家的质疑并没有什么不对。潘石屹确实违背了商业地产运作的内在规律：商铺散卖无法进行统一管理，无法形成统一的卖场品牌，大大降低了商业物业的品质和价值;潘石屹将商铺以天价卖给投资客，对后期的招商和商家的运营都带来了巨大的困难，违背了培育商圈的客观要求，同时潘石屹也在透支商业地产价值链下游环节的未来收益，将投资风险转嫁给了下游投资客。潘石屹SOHO商铺获得的是“销售的成功”，但不是“经营上的成功”。与此同时，也有专家批评那些投资客“不理性、不专业、烧钱”。但是，匪夷所思的是，这种违背规律的事情不仅存在，而且一再上演，大家设想一下，假如大家都认识到了潘石屹做法的问题，所有的投资客都变成理性的专家，不陪潘石屹玩了，那潘石屹的铺王拍卖游戏还怎么玩下去？ 这个问题也曾困扰我很久，最终我从疯狂的股市上找到了答案。这要从商铺这个产品的属性上去找答案：从使用价值上看，商铺是为商家提供经营场所的。从这条线看，投资客购买完商铺必须要将商铺成功出租给商家才能获得租金，投资客的收益就是商家的成本，而且