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{定价策略}花园别墅在建工程转让价格评估报告  写：人民币壹亿肆仟肆佰玖拾捌万元整。具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 西安天正房地产价格评估咨询有限公司 二零零零十一月二十一日 估价师声明(同房地产估价规范) 估价的假设和限制条件 一、委托估价方必须如实提供估价对象房地产的情况和资料，若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实的，委托估价方应负完全责任。 二、本评估报告中所确定的估价对象建筑面积为委托方提供，最终建筑面积由房地产产权产籍管理部门确定，因此而产生的价值差异，可在本报告的基础上予以调整。 三、本报告所评估的房地产现时价值，是在估价时点的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价值的不利影响。市场价格水平发生重大变化时，估价对象的现时价值可在本报告的基础上适当调整。实际交易时，可根据具体交易情况对房地产价值进行调整。 四、本评估报告有效期一年，即本报告作业日期后的一年内有效。 五、本报告仅适用于所述之估价目的；本报告为委托人所使用，除按规定报送有关部门外，未经本评估机构同意，本报告的全部或部分内容皆不得转载于任何公开媒体。 六、房地产市场行情及工程造价水平发生重大变化时，估价结论可在本报告的基础上适当调整。 房地产估价结果报告 一、委托方：陕西新城市物业发展有限责任公司（说明略） 二、估价方：西安天正房地产价格评估咨询有限公司（说明略） 三、估价对象：“城市花园别墅”一期工程（座落于曲江旅游度假开发区庙坡头村），在建工程，土地使用权面积21941.443平方米（折合32.912亩）在建别墅52幢、地下会所一幢，配套建筑一幢，总建筑面积26425平方米。 四、估价人员：刘景宏、武东潮 五、估价时点：2000.11.22 六、估价作业日期：2000.11.14—21 七、估价目的：确定房地产转让价值 八、估价依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》等相关法律、法规； 2.中华人民共和国国家标准[房地产估价规范]； 3.本评估事务所及估价人员收集和整理的相关材料； 4.评估人的专业知识及评估经验； 5.中华人民共和国国有土地使用证[西曲国用（土）字第0001号]； 6.中华人民共和国建设用地规划许可证[编号：西安市（97）95号]； 7.西安市本地施工企业施工许可证[市建管字（企）字第32号]； 8.“城市花园别墅”一期工程规划总平面布置图、施工图纸； 9.“城市花园别墅”一期工程别墅装修及设备标准； 10.委托人提供的其他相关材料。 九、估价对象房地产概况 1．位置坐落及环境概况 “城市花园别墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假开发区庙坡头村，北至银湖花园和金湖山庄，南至曲江旅游度假开发区30米规划路，西至湖滨花园，东至长安芙蓉园项目用地。 估价对象所处的地理环境区为正在开发建设中的西安曲江旅游度假开发区，该度假区总规划面积为2000余亩地，包括建设一个占地面积300亩的人工湖泊及大锦绣中华公园等规划项目，使该地区为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区。 该度假区为西安市旅游文化景点的重要组成部分，附近有多所著名的大学院校及大雁塔、秦王宫等历史古迹及人文景观，它的建成，将会近一步推动西安经济、旅游等各项事业的发展。 2．房地产具体状况 “城市花园别墅”是借鉴欧洲皇宫、皇室城堡的建造手法，结合现代建筑艺术建造。 ⑴规划经济技术指标 “城市花园别墅”一期工程规划总用地49.699亩，其中土地使用权面积32.912亩，代征城市绿化带5.25亩，代征城市道路7.851亩，高压走廊3.686亩。规划总建筑面积27600平方米，其中别墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地下会所兼人防等）1800平方米。区内绿地面积16553.1平方米。 ⑵施工图设计 ①别墅式住宅 A型17幢，建筑面积7922平方米，混合结构，抗震设防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面积9680平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；1B型2幢，建筑面积1284平方米，框架结构，抗震设防烈度8度；C型28幢，建筑面积11200平方米，混合结构，抗震设防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高压走廊下不能建设。 ②会所（兼人防）2000平方米，剪力墙结构，抗震设防烈度8度； ③其他配套建筑160平方米，框架结构，抗震设防烈度8度； ⑶别墅式住宅装修及设备标准 ①装修标准： 外装饰： .欧式柱头、浮雕、独立雕塑，四川产纯白汉白玉手工精雕完成； .水刷石外墙，以高级石英砂及纯白色水泥为主材精工而成； .户门大窗均采用12厚洛阳浮法玻璃；