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上海某住宅房地产项目开发前期策划案例 住宅小区开发前期策划 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几 个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购 房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开 发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身 的力量往往无力完成， 而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。 现针对一案例， 欲 对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积 21 000M2 ，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等 交通设施完备， 目前， 开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议， 土地出让协议中规 定土地出让年限为 70 年，用途为住宅，规划容积率为 2.5 ，出让金为 3675 万元。另外开发 商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议， 其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直 接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为 200 万元 / 亩，该开发商在委托设计单 位进行规划设计之前， 在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上， 欲委 托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利