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楼顶空间的权属争议及解决规则 一、楼顶空间权属争议的表现 近年来，在区分所有建筑物的争议中， 关于楼顶空间的权属纠纷也时有出现。 主要 的表现，是将建筑物的顶层的楼顶空间确定 给顶层区分所有权人专有使用。这样，顶层 的区分所有权人对于楼顶空间享有专有使 用权，可以建设私家空中花园并单独享用。 其结果是，建筑物的顶层价格大大提高，开 发商能够获得更大的效益，而投资并没有增 加。这种结果也可谓之“双赢”局面。 但是，按照建筑物区分所有权的基本规 则，建筑物的楼顶空间应当属于全体区分所 有权人所共有。例如，中国澳门特别行政区 民法典在规定区分所有建筑物的共同部分 范围的条文中，就专门规定分层建筑物各楼 宇之作遮挡的天台或屋顶， 为分层建筑物之 共同部分。我国的物权法草案没有规定得这 样细致，但是这样的原则是存在的。楼顶空 间不仅仅可以建花园， 还可以作更多的开发 利用，如果将楼顶空间确定给个别的区分所 有权人所专有使用，是不是破坏了建筑物区 分所有权的整体共有关系， 侵害了其他区分 所有权人的权利呢？这是一个大问题。 二、解决楼顶空间权属的基础理论 确定区分所有建筑物楼顶空间的权属 问题，最基础的依据就是区分所有建筑物的 专有部分和共用部分的界限确定。 在理论上，如何界定区分所有建筑物的 专有部分，有五种不同的主张。一是“中心” 说，即“壁心”说，认为区分所有建筑物专 有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板 等境界部分厚度之中心。 这种观点对于界定 权利的范围较为明确，但是对于建筑物的维 护与管理则较为有害，原因是，对于境界壁 的维护，不能只负责一半，应当将全部的境 界壁作统一的修缮，壁心的分割不利于对建 筑物的维护和保养。二是“空间”说，这种 观点以区分所有权的共有权理念为立论基 础，与以单独所有为立论基础的上述“中心” 说完全对立，认为专有部分的范围仅限于墙 壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界 线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等 则为全体或者部分区分所有人所共有。 三是 “最后粉刷表层”说，认为专有部分包含壁、 柱等境界部分表层所粉刷的部分， 亦即境界 壁与其他境界的本体属共用部分，但境界壁 上最后粉刷的表层部分属于专有部分。 四是 折中了壁心说和最后粉刷表层说的观点形 成的主张，称之为“壁心说和最后粉刷表层 说”，认为专有部分的范围应分为内部关系 和外部关系而定，在区分所有权人内部，专 有部分应仅包含壁、柱、地板及天花板等境 界部分表层所粉刷的部分， 但在外部关系上, 尤其是对第三人关系上，专有部分应包含壁、 柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。 五是"双重性"说，有的学者主张，前四种 观点的主要分歧在于，是将墙壁作为共有部 分还是作为专有部分对待，并主张墙壁既有 专有财产的性质，又有共有财产的性质，具 有双重属性。 在上述各种主张中，通说采用“壁心说 和最后粉刷表层说”。这是建筑物区分所有 权理论中最为精致的理论，能够很好地解决 区分所有建筑物的专有部分和共用部分的 虚实界限。虚的权利界限，在于壁心，实的 权利界限，在于最后粉刷表层。确定楼顶空 间的权属问题，也应当适用这个理论。 在界定区分所有建筑物的相邻区分所有权人各自的专有部分的界限时， 其最基本 的标准就是境界壁的壁心，在壁心的两侧分 别为双方区分所有权人所有。但是这种界定 的权利是虚的权利，解决的是相邻的区分所 有权人之间的权利界限。在确定专有部分和 共用部分的实质界限时， 其标准是建筑物的 最后粉刷表层。这种界定的是权利的实的权 利，其最后粉刷表层之间的境界壁，是共用 部分，是建筑物区分所有权中的互有权的标 的。 在建筑物的顶层，区分所有权人没有与 他人相邻，但是确定其专有部分的界限，仍 然是壁心，顶层境界壁壁心的下侧，属于区 分所有权人的专有部分，建立专有部分的所 有权。但是，在界定专有部分和共用部分的 界限时，则应以最后粉刷表层为标准，最后 粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分, 为全体区分所有权人所共有。 按照这样的标准，如果采用“壁心说” 界定顶层所有权人的权利界限，其权利界限 只及于顶层楼板的壁心，不可能冲出壁心， 而达到整个顶层楼板， 更不能达到顶层空间。 如果采用“最后粉刷表层说”，区分所有权 人的所有权界限实际只能及于顶层楼板自 己一侧的最后粉刷表层，整个楼板的实体， 都是全体区分所有权人所共有。 三、解决楼顶空间权属争议的具体规则 根据以上理论和基本规则，区分所有建 筑物的楼顶空间属于区分所有建筑物的共 用部分，不能归属于顶层区分所有权人专有 使用，应当归属于全体区分所有权人共有。 将区分所有建筑物的楼顶空间归属于 顶层区分所有权人专有使用，或者归属于其 专有部分，都是将区分所有建筑物的共用部 分划归个别的区分所有权人专有使用或