超高层专题研究复习过程.ppt

超高层专题研究;专题研究目录;;关于超高层界定的几个关键性问题;超高层的界定在不同国家不同，但在建筑高度超过100米时，开发技术要求产生质的变化;超高层建筑的特殊规范性要求主要体现在防火设计和结构技术方面;建筑构件耐火等级：超高层建筑属于一类高层建筑，耐火等级应为按一级;避难层：超高层建筑应设避难层;停机坪：标准层建面超过1000平米的超高层公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪或供直升机救助的设施;消防电梯：超高层应设置专门的消防电梯，在数量和细节上有专门的要求;消防和灭火设施：要求细节较多，但选择适当并不会对成本造成较大影响;防烟、排烟通风要求：超高层应采用机械排烟，不宜采用自然排烟;火宅自动报警系统：超高层应设火宅自动报警系统;最大适用高度：不同建筑结构在抗震级别上的最大适用高度不同;最大高宽比：比当地抗震设防烈度高一度的标准分级别选择合适的结构;超高层规范性要求的关键性设计要点总结;关于超高层建筑的规范性要求的说明;;关于超高层的现状与前景的几个核心问题;超高层住宅的出现与发展与城市化进程、城市经济发展和城市景观资源的利用密不可分;国内超高层住宅发展的历程——以深圳为例，从出现到成熟经过了漫长历程。;通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律;在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济发展与高度城市化的支撑;超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动;市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物的特质;面对客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知;所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间，超高层的售价能够远高于建造成本;超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同会导致超高层开发模式的不同;超高层市场成功实现共性总结;匹配超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为;超高层两种发展模式案例研究;我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究;世茂滨江超高层系列案例;万科金域蓝湾系列超高层案例;通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关;按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式;价值主体与形象主导两种开发模式核心点对比;形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究;资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线水景资源;规模方面，世茂滨江多为100万平米以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目;容积率，世茂滨江属超高层低密度项目，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率;定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要关注项目利润层面;价值主体模式多为纯超高层产品，单排布置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营能力;复合产品规划，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观;超高层与其他物业类型关系处理方面，价值主体注重超高层江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，超高层与高层等隔离、分期分组团开发;产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30%;户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户三梯、三户四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户三梯、两户三梯，舒适性高;户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积为最大卖点;建筑风格，采用现代都市风格，价值主体模式项目更展现滨海建筑风情;低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层无海景客户抗性;成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略往往较少进行阶段性成本控制;避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层;形象主导模式以精致化小型园林为主，价值主体模式则倾力打造大规模国际化主题园林;形象主导模式精致园林单位成本提高，价值主体模式大规模园林总投资成本高，但有效支撑综合体运营;会所，价值主体模式大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；形象主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求;物管方面，价值主体模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务，形象主导模式物管以人性化见长;商业配套，价值主体模式靠综合体运营，自建商业及学校配套；而形象主导模式更多依靠区域现有成熟配套;生活方式打造方面，价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式;解除客户抗性方面，价值主体模式更多靠大手笔