2019年整理【管理精品】任志刚谈按揭利率.pdf

按 揭 利 率 香 港 目前 的按 揭 貸 款 利 率 偏 低 ， 是 多 項 因 素 使 然 。 我 相 信 各 位 讀 者，特 別 是 要 按 月 償 還 按 揭 貸 款 的 讀 者 都 知 道，過 去 5 至 6 使 按 揭 貸 款 利 率 在 1998 年 初 飆 升 至 高 位 ， 當 時 銀 行 收 取 的 港 元 按 揭 貸 款 利 率 約 為 11.5 厘 。 其 後 按 揭 貸 款 利 率 連 年 下 跌 ， 在 幾 乎 6 年 後 的 今 日 ， 市 場 按 揭 利 率 約 為 2.375 厘 ， 而 且 借 款 人 更 可 享 有 多 項 優 惠 ， 包 括 現 金 回 贈 、 律 師 費 及 裝 修 費 津 貼 等 。 過 去 6 年 香 港 按 揭 利 率 下 調，主 要 是 因 為 在 聯 繫 匯 率 制 度 下，港 元 利 率 跟 隨 美 元 利 率 下 調。因 此，金 管 局 維 持 固 定 匯 率 的 貨 幣 政 策 有 利 於 按 月 供 樓 的 人 士。雖 然 香 港 經 歷 了 一 段 艱 難 的 時 期，但 大 家 仍 然 對 聯 匯 制 度 保 持 信 心，令 港 元 與 美 元 利 率 的 溢 價 不 致 過 高，公 眾 因 而 能 充 分 享 受 到 美 元 利 率 下 調 的 利 好 走 勢 所 帶 來 的 好 處。這 正 好 說 明維 持 公 眾 對 聯 匯 制 度 的 信 心 是 多 麼 重 要，而 我 期 望 這 份 信 心 是 建 基 於 金 管 局 以 高 透 明 度 及 專 業 的 方 式 來 管 理 香 港 的 貨 幣 制 度 。 不 過 ， 按 揭 利 率 下 調 的 幅 度 其 實 遠 超 過 美 元 利 率 的 減 幅 。 1998 年 初 的 按 揭 利 率 為 最 優 惠 利 率 加 1.25 厘 ， 目 前 則 約 為 最 優 惠 利 率 減 2.625 厘 。 即 是 說 銀 行 改 變 了 定 價 方 法 ， 使 按 揭 利 率 下 跌 3.875 個 百 分 點 。 需 要 供 樓 的 人 士 當 然 歡 迎 這 個 轉 變 ， 而 且 不 僅 是 新 造 按 揭 受 惠，就 是 現 有 按 揭 貸 款，銀 行 亦 願 意 相 應 地 調 整 有 關 的 條 款 。 然 而，並 不 是 人 人 都 理 解 造 成 這 種 轉 變 的 原 因，因 此 我 們 不 妨 趁 這 機 會 研 究 一 下。我 即 時 想 到 的 是 競 爭 加 劇。這 的 確 是 銀 行 業 的 現 況，而 造 成 這 種 情 況，則 是 由 於 多 項 措 施 增 加 了 銀 行 體 系 的 競 爭 力 。 第 一 項 措 施 是 撤 銷 香 港 銀 行 公 會 的 《利 率 規 則 》， 讓 銀 行 可 自 行 釐 定 存 款 利 率，從 而 增 加 銀 行 之 間 的 競 爭。此 外 還 有 放 寬 進 入 市 場 準 則，包 括 調 低 資 產 及 存 款 規 模 準 則，以 及 縮 短 由其 餘 兩 級 認 可 機 構 申 請 升 格 為 持 牌 銀 行 所 需 的 期 限 。 按 揭 貸 款 市 場 的 重 大 轉 變 亦 是 造 成 按 揭 貸 款 利 率 更 具 競 爭 力 的 原 因 之 一。首 先 是 住 宅 物 業 市 場 的 周 期 性 衰 退。物 業 價 格 泡 沬 爆 破 令 按 揭 貸 款 需 求 大 為 減 少，加 上 經 濟 放 緩 下 對 信 貸 的 整 體 需 求 疲 弱，促 使 銀 行 體 系 流 動 資 金 過 剩，引 發 住 宅 按 揭 貸 款 這 類 傳 統 優 良 資 產 的 利 率 極 具 競 爭 力。儘 管 過 去 6 年 物 業 價 格 下 跌 超 過 六 成，令 貸 款 抵 押 品 的 價 值 大 幅 減 少，但 銀 行 亦 相 繼 調 低 住 宅 按 揭 貸 款 的 利 率，主 要 原 因 是 住 宅 按 揭 貸 款 拖 欠 比 率 偏 低，使 銀 行 感 到 安 心 。 第 二 是 市 場 的 結 構 性 變 化，就 是 銀 行 有 效 管 理 按 揭 貸 款 業 務 風 險 的 條 件 有 顯 著 改 善，但 這 點 往 往 為 人 忽 略。香 港 按 揭