资产评估师 - 资产评估实务 0402-影响不动产价格的因素.docVIP

第02讲　影响不动产价格的因素? 　　 二、影响不动产价格的因素?　　（一）不动产价格的基本类型?　　1.按不动产权益分?　　不动产 所有权价格、不动产 他项权利价格（包括租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格等?　　2. 按物质实体形态分?　　 土地价格、 房屋建筑物价格、 房地合一价格。?　　3.根据价格形成的方式不同分?　　理论价格、评估价格和实际成交价。?　　4.按计价单位不同分为总价和单价。?　　土地单价：根据土地总面积确定的单价；?　　楼面地价：根据建筑面积确定的单价。?　　 土地单价＝楼面地价×容积率?　　 　　【例1.单选题】（2009年）某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（）元/平方米。?　　A.1600 　　B.8000 　　C.40000 　　D.80000 『正确答案』A 『答案解析』楼面地价＝土地单价/容积率＝8000/5＝1600（元/平方米）?　　（二）不动产价格的影响因素（自身、外部、交易）?　　1.不动产自身因素（ 区位、 实物、 权益） 因素构成 含义及对价值的影响 区位因素 包括位置、坐落、临街、方位、距离、交通、配套、景观、环境 位置 不动产的不可移动性决定了不动产的自然地理位置是固定不变的，但是其社会经济位置则可能发生