商业地产策划流程图.docxVIP

操作步聚 1：商场物业市场调研分析 商品房大量空置， 有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查， 没有掌 握到足够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。 如位于市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在 同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。 究其原因，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外 来人口， 收入不高， 周边多家大型国营企业经济也不甚景气， 且周围临建商铺月租金要比大 厦租金便宜 1 半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不 适合的，是不经深入市场调查作出的不准确决策。 商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。 但很遗憾， 不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案， 每每 接到一个项目， 总是凭国土、 规划、 税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项 目的可行性分析报告。科学性、准确性不高。 1、商业物业调研需要了解的容： 对经济与发展形势分析 房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、 金融、 教育和治安、 社会发展等因素 息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响， 尤其是对房价和销售情况。 要制定正确的开发项目策略， 不能不综合考虑这些因素。 一些外商之所以纷纷投资发展我国 房地产业， 很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展， 政局和社会环境 稳定， 投资收益率高， 广大人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力， 事实也正是如 此。 对房地产市场发展态势分析 对本地区、 本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态） 以至全国房 地产开发建设的总体情况进行了解。 这样才能克服投资的盲目性， 有助于市场定位准确。 前 几年， 市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。 由于未对市场当时和 未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、 投资难以回收的现实。 这方面需要了解的容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、 竣 工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今 后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。 当然， 也包括银行开展住房抵押贷款情况的 力度和发展趋势等。 对房地产政策法规和政府规划措施 近期， 有关房地产的投诉纠纷日益增多， 除了购房者法律意识有所加强外， 更重要一点 是不少发展商没严格按章办事， 出现了商品房交易中常见的短斤缺两、 货不对板、 延期交楼、 承诺不兑现等问题。 所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规， 遵章守法。 否 则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行， 造成不必要的浪费。 这方面主要了 解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等 方面的法规以及政府领导人的重要讲话， 新的政策措施、 工作部署等。 近期出台的关于住房 制度改革、 蓝印户口制度， 尤其对商品房预售条例等规定、 政府对销售“放心房”的要求等 等，更须熟悉和严格执行。 掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息， 就能及时调整 房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。 对项目周边居民的调查 无论哪一类物业， 要做到市场定位准确， 都必须深入了解居民， 尤其是项目周围居民的 住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及未来住房的 期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再 有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。 比如，有的项目所在环境居住 情况比较复杂， 各类居民杂居， 外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将 有可能导致挫败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。 对周边同类楼盘的调查了解 对周边同类楼盘的调查了解， 有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短， 在今后的市 场竞争中处于较为有利的位置， 制定正确的竞争对策。 这方面了解的容主要有： 楼盘所处位 置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等） 、销售进度、付 款方式、购房对象及楼盘设计造型、 装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可 能了解楼盘的施工进度、 资金到位情况和物业管理情况等， 然后制表逐一进行比较分析， 以 便正确定出自己的开发营销策略。 市场调查获取信息的方式、 方法很多， 为了获得准确而周详的第一手资料， 发展商既要 重点使用本单位专业人员， 充分发挥其积极性； 也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和 在校大中专学