资产评估师 - 资产评估实务 0407-房地分估模式下的土地评估.docVIP

第07讲 房地分估模式下的土地评估? ???三、成本法???（一）概述 ??1.基本思路 ??成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新建造被估不动产所需要的成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。 ??2.适用范围 ??（1）一般适用 ??房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。 ??（2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制 ??土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。 ??不动产开发成本高，并不意味着不动产价值就必定高；不动产开发成本低，也不意味着不动产价值就必定低。 ??（3）不动产评估使用成本法的主要评估对象 ??对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。 ??3.前提条件 ??价值等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件： ??一是自由竞争（即可以自由进出市场）， ??二是该种商品本身可以大量重复生产。 ??成本法评估时，要