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【房地产开发项目开发方风险分析】 房地产项目风险分析报告 　　摘要：本文站在房地产开发方的角度，结合房地产开发项目管理过程，分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等，并提出相应的风险预控建议，以供各方参考。 　　关键词：房地产；房地产开发方；风险；风险建议 　　中图分类号：F293 文献标识码:A 　　引言 　　房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年，虽然各地房地产开发公司都持续盈利，但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。 　　房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。 　　1.1人为风险 　　人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。 　　第一，项目的决策是项目成功与否的先决条件，房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识，这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外，决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性，因为下级作为执行层要依据决策来行事，而不确定的决策就会使下级无所适从。 　　决策风险建议：1）决策之前做科学的调研、分析实际情况，保证决策切实可行；2）决策者在做出决策后尽量向前推行，不可轻易更改决策。 　　第二，组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先，要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织，组织成员之间会形成良好的配合，组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化；经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中，不利于工作的开展。其次，公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序，使整个公司的办事效率降低。再次，加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员，从而使工作出现脱节；良好的协作也会使沟通更畅通，任务的完成变得更简单。 　　组织风险建议：1）稳定公司组织结构，形成一个精诚合作的团队；2）精简机构，做到分工明确，责任到人；3）加强执行层面员工之间的沟通和合作，使问题解决在底层，这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权，避免出现相互推诿现象。4）尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。 　　第三，外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业，项目开发涉及很多部门，外部关系更是纷繁复杂，因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等，这些部门是项目实施的直接外部领导，涉及各种手续的办理，与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件；各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位，这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。 　　外部关系风险建议：1）建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度，同时明确奖惩措施。 　　第四，合同是项目相关方合作的基本行为守则，是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益，这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等，涉及合同较多，故风险也较大。 　　合同风险建议：1）双方制定合同时，要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同，将合同不严谨带来的风险降到最低；2）履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段，公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事，可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔；监督项目相关方的履约情况，可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失，减少不必要的索赔；同时也可保证项目按照合同约定顺利展开，防止工期拖延和投资增加等风险。 　　 第五，项目涉及相关方数量较多，相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目，是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险，能把项目各方凝聚在甲方周围，做到“政令”统一是协调的目的。 　　协调风险建议：1）以合同为协调工作的基础，合同是双方的契约、是合作的基础；2）协调工作做到有理、有利、有节，不损害各方利益，尽量减少各方不满情绪；3）协调工作应以开发方为核心，并围绕其展开各项工作；4）对设计单位，甲方做好监督，依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸；5）甲方负责解决前期手续问题，并要求施工单位按照甲方要求进场施工；6）各分包方交于总包方管理，甲方监督总包方行使总包方职责，管理好项目分包工作。 　　1.2经济风险 　　房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先，