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房地产操盘基础 经营战略 市场战略：市场机会判断、市场风险判断 企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划 管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力 操作战略 产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计 品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性 （首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益） 形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象 销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。 经营战略 市场战略：市场机会判断、市场风险判断 企业发展战略：企业战略规划、企业发展规划 管理者决策能力：风险决策能力、资本运作能力 操作战略 产品战略：理念设计、前瞻性设计、规划设计、产品创新、价值力提升设计 品牌战略：品牌导向性、品牌传达性、品牌识别性 （首先要寻找出：品牌的精髓、个性、价值、属性、利益） 形象战略：产品形象、社区形象、生活形象、品牌形象、企业形象 销售战略：开发阶段经营策划、阶段推广设计、全程包装设计、现场管理、销售人员培训、销售控制、现场活动、流程设计、样板房会所概念。 社区规划： 四大面积排列 —— 住宅面积 ( 商业面积 )、公共配套面积、绿化面积、道路面积 规划要求 —— 舒适、便利、卫生、安全、美观（健康、资讯、教育） 规划时序 —— 以现有配套、地段、景观、资金实力（分阶段开发）等规划出暂时能够为市场所接受的类型，然后考虑其可持续发展性。 社区规划之建筑物布局： 行列式、周边式、点群式、混合式 生态住宅要求：绿色、舒适、安全、信息、多样、便捷、文化 建筑设计中： 总纲 —— 环境（地形、地貌、地质、用地范围、地质结构、土壤结构等塑造同周边环境相融合或是相创造性的建筑物） 功能（居住、办公、商业、厂房等当然包含安全性） 艺术（建筑物对人们精神层面的追求、刻画、愉悦） 建筑不是简单的结构与构造，它能够通过自身的结构与功能来向美学性转变的学科，从而感染人们并给人们一个激动的环境或条件。 在建筑的物质空间和建筑的精神空间向美学推进的过程中，人们能够通过对空间的体验转向对时间的审美！ 经济（建造时的经济性、后期经营时的维护费用：广场、草坪湖等） 技术（材料、设备、工艺、技术等各项要素） 可持续发展（对宏观环境的趋势吻合，市场发展趋势于未来机遇等） 耕种是实现土地最基本的资源利用， 居住是对土地进行历史性的保存 （住宅为生活资料） ，商业是对土地的最高级利用， 实现财富增值 （生产资料）。 总纲下的依据 —— 客体：天、地、人、物、法、时（尚） 本体：总平面图、立面图、剖面图、平面图、说明书 主体：建筑师自身的素质、涵养、经验、沟通能力、表达能力等 建筑结构： 砖混结构 —— 砖是一种一定尺寸的建筑材料，混是钢筋、沙石、水、水泥、碎石等按一定比例混合的建筑构件。 框架结构 —— 框架剪力墙体、臂式剪力墙外框内筒等结构（是一种靠柱来承受力量的结构形式） ，工期、承受力、有所比砖混大大提高。 （转换层不同于设备层，转换层主要是柱、梁所组成，相当于一个泛楼板，厚度可以达到数米厚。类似女儿墙，只是墙而不是屋顶） 钢结构 —— 核心筒结构、用钢材钢板作柱子灌浇水泥砂浆； 相对前两者而言： 钢结构具有 —— 跨·度大；传统梁深、跨度比为 1： 12，后者可 1：24 自·重轻：相对框架结构为 1： 1.6 设·计灵活； 计·算准确 施·工简单 美·观大方等 （钢材市场价位约是  工·期短（ tongshi 适当增大套内面积使用率） 3300——3800 元，以前是 2500—— 3000 元，水泥原先  280—— 300 多元现在是  330—— 350 多元每吨， 沙每吨  20— 30 元，铜电缆每吨是 1.6—— 1.8 万元 ......）对高层住宅而言，每平米的钢材重量为： 80—100 公斤 木结构 —— 最原始的建筑结构形式（中国古建的主要用材，由于墙体不受力，故门窗可设计较大；西方古建则不同，墙体受力，门 窗小。如哥特式建筑的教堂 —— 巴黎圣母院） 建筑设计有：建筑设计、结构设计、给水排水设计、电气设计、通风设计、通讯设计、气体动力设计等 楼盘模型、沙盘材料有： ABS（工程塑料）、 PP（聚丙烯）、水晶、 PC（聚碳酸脂） ，每平米 4000—— 10000 元不等。 景观设计：总体景观主题方案；公共空间框架方案；主要景点分布；与主体建筑配合的各单体方案；行车、人行道景观、动态与静态休 憩空间方案 总之景观要保持一种：统一原则、调和原则、均衡原则、韵律原则、协调原则 景观中的植被配置有：单植、丛植、聚植、群植、林植、散植等形式并相应形成规则式、不规则式、混合式等三种形式。