长江街项目营销策略提报讲课讲稿.ppt

长江街项目营销策略提报;本次提案所解决的问题;公 寓;探索本案5万平 公寓、住宅的市场依据;宏观市场分析透 / 视 / 商 / 圈;沈阳六大商圈分布：;2003-2006/全市公寓产品主要分布于太原街、金廊、北站CBD、中街、北行商圈之中。 ;典型项目分析:;典型项目分析:;典型项目分析:;典型项目分析:;区域 ;价格特征分析：;区域市场分析 置 / 身 / 蓝 / 海; 进入区域市场，进入北行商圈 ;区域市场竞争环境描述;项目名称;区域市场小结;市场结论关键词无竞品更进一步说，区域内唯一同类项目中乾国际广场，不是竞争对手，而是会取得共赢的相同期开发品。;锁定公寓／住宅目标消费者;三种类型的全城买家 购买动机 投资、自住、陪读;阶层定义; A类目标客群 关键词：有“闲” ;旨向公寓／住宅的定位原则1-3; ;;为降低公摊，我们建议将每层114平的面积分割为67、55平的小面积;;第二部分 2万平商业营销攻略;来自昆山路以北的大势需求：; １、从商圈功能角度看，目前的北行商圈是以便民、大众消费服务为主体。百货商场的品质感不强，经营状况惨淡； 2、从商圈业态方面看，北行商圈缺少时尚流行特色店；缺少有品牌的专门店；缺少休闲娱乐、特色餐饮场所；缺少短租酒店。 ; 实现整体销售; 全市典型商业的操作手段 ;NO.2：整体出售给商业集团 典型项目： 利：一次性解决问题 弊：很难找到买家。招商过程、谈判过程费时较长，影响其他业态产品销售。 结论：可操作性小，不利于执行 ;针对本案商业的 营销主张 另辟蹊径 方案1：整体出租 利：交给专业集团管理，为开发商减轻经营负担， 弊：条件苛刻，不符合开发商快速回收投资的利益要求。 方案2：部分面积用来招商主力店进场，带动全盘商业体销售。 ;方案2：用一部分面积招商主力店进场，带动全盘商业体销售。 ◎招租主力店进场的意义： A、主力店进场会给投资客以信心保障； B、有利于切割另一部分单位进行销售，如本案临街网点。 ;◎经济指标分析： 年租金收益=日租金×30天12月×面积 示例： 年租金收益= 0.5元/平/日×30天×12月×15000=2550000 额外收益：带租约的产权单位可申请银行贷款，且评估价格高。 银行贷款=产权面积×评估价×70% 示例： 银行贷款=15000×7000平x70%=105000000 常规单笔贷款最高额：6000万——1亿元 结论：用租金收益偿还银行贷款，20年后开发商手中 是7000万的贷款+逐年递增的产权。;;旨向本案主力店招商方向;主力店招商方向 ;;;Thank you！;此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢