长寿天工睿城商业定位方案(最终)资料.ppt

长寿天工睿城商业定位方案(最终);内 容 提 要;内 容 提 要;第一部分：竞争环境与消费者分析;第一部分：长寿商业格局;第一部分：长寿商业格局;商业设施;桃源大道;第一部分：商业项目竞争情况分析;1;内容;区域内商业布局分析 新城现有商业中，世纪广场目前是本区域的商业核心区，在新城居民中较有影响力，长寿居民基本认可该项目是长寿的第二个商业中心； 新城正在供应及未来供应的商业主要集中在本项目周边区域，根据项目周边规划及开发情况（学校、高铁、医院、高端住宅、公园、景区等），项目周边将成为住宅和商业的密集区； 未来站前大道及桃源西三路（古镇及金科）将成为新区两条主要商业干道。;现存商业格局对本项目影响 世纪广场商业中心的地位具有较强的吸金作用，对本项目及周边商业有一定的负面影响； 长寿古镇及金科世界城将形成对街商业，两处餐饮业态对本项目餐饮形成直接竞争和冲突； 周边商业供应量过大，商业供求严重失衡，容易导致空置，导致租赁市场低迷，租金低廉；同时，商铺销售容易形成互相杀价的恶性环境； 周边商业主力店招商直接影响本项目（排他性、唯一性）。;第一部分：商家访谈与摸底;第一部分：商家访谈与摸底;第一部分：商家访谈与摸底;长寿商家访谈情况 访谈：19家 KTV1家，摄影机构2家，餐饮4家，眼镜店1家，服装6家，儿童游乐场1家，养生馆1家，茶楼1家，美容1家，教育机构1家。 可能意向开店2/19； 最关注问题 （1）入驻人口及等待时间 16家 （2）租金政策 7家 （3）行业领头 4家（主力商家）;第一部分：商家访谈与摸底;商家访谈与摸底总结： 新城商业核心区为世纪广场，本项目及周边区域普遍被认为比较偏僻； 由访谈结果可以看到45.83%的经营者希望选择在大型商场中经营，33.33%的经营者会考虑在商业步行街经营。本项目的商业步行街属性是可以得到市场认可的。 商家经营者对此区域明显缺乏信心，预期等待成熟时间漫长； 被访者对本项目基本不了解，对金科世界城有一定的了解和期待；;指标名称;年龄分布;第一部分：消费人群、消费能力与偏好摸底;;消费者调研 调研目的： 了解在消费者的需求特征，以便对该项目产品定位、营销策略等提出有益的建议。 调研时间： 2014年7-8月 2014年9月1日-5日 2014年9月15日-19日 调研对象及区域： 对长寿协信广场、文苑路、世纪广场商圈的消费者随机进行问卷调查访问。 样本分布： 调研中各项问卷共发放200个，重庆商家访谈32家，长寿商家访谈19家。;问题;第一部分：竞争环境与消费者分析总结 我们的机会： 1、位于长寿新区，区域未来发展潜力大。 2、较周边大部分项目，开发进度快，更有可能抢占先机。 3、新城除洋世达外，没有领导商业项目，周边更是没有。 我们的威胁： 1、周边新增商业体量巨大，严重超出短期内人均商业标准值。且集中于2017年前面市，竞争压力非常大。 2、新城商业多为社区型、邻里型商业，且项目硬件差异化不明显，同质化比较严重。商家与投资人更难对本项目形成青睐。 3、长寿消费人群对新区仍存在观望态度，信心不足。且新区商业对区域外的知名度和吸引力不足。;第二部分：市场趋势与机会探索;第二部分：市场环境与行业要素分析;重庆区县房地产在前些年迎来了一股开发热潮，大量的新城区开发、大开发商和本地开发商共同进入。区县房地产市场呈现明显的不平衡态势，部分特色项目销售情况良好，而更多的项目开发放缓、销售难度非常大。 在此形势之下，消费者选择非常多，且投资购买行为日趋理性。而房地产项目的市场争夺势必会升级。营销手段的多样、市场策略越发精准、价格竞争加剧等都已经开始。;第二部分：市场机会分析;;第二部分：区域商业发展态势预判;第三部分：商业定位策略选择;第三部分：项目现状分析;230米;;;第三部分：SWOT分析结论;第三部分：SWOT分析结论; 威胁 劣势;第三部分：SWOT分析结论;第三部分：商业定位策略选择;开发商的初衷与目的： 不是，整体持有对项目进行整体打造 而是，对现成的商业整体销售，尽快去化。 是，争取价值更大化的销售 确立项目整体包装形象 确立销售价值更大化的操作策略 ;第四部分：定位深化描述;第四部分：定位方向建议;第四部分：定位方向建议;香港兰桂坊：洋溢欧陆情调，两旁酒吧、餐厅林立。英式及澳式酒吧，日式卡拉OK酒廊都全日供应小吃。每当夜幕低垂时，许多香港的年青时髦新一代喜爱到这里的迪斯可舞厅畅聚，也为小街增添了另一种独特而刺激的气氛。 随着长寿发展，居民消费能力越来越强，对时尚品质生活的消费和投资越来越热。此类商业重格调不重规模，更加灵活。加之项目周边交通越来越便利，更多的人能够更方便的到达。;重庆财富中心广场：以湖为核心形成了一条符合都